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2021년 부동산 시장 어떻게 될까?
2021년 01월 07일 (목) 08:20:52 편집팀 renews@renews.co.kr
   
(사진: 박영규 부사장)

아듀! 2020년! 말도 많고 탈도 많았던 2020년이 저물고 2021년 신축년(辛丑年) 새해가 밝았다.

부동산이라는 정글에서 벌어진 전투의 상흔으로 전장엔 아직도 화약 냄새가 코끝을 맴도는듯한데, 신년의 고요함엔 다시 펼쳐질 전투를 앞둔 양진영의 팽팽한 긴장감이 읽힌다. 결론부터 말한다면 ‘먹느냐? 먹히느냐?’이다. 휴전이란 생각할 수 없는 정글의 법칙들이 올해에도 여지없이 펼쳐질 상황으로 보인다.

한마디로 지난해의 승부는 정부에서 가지고 있는 포탄을 엉뚱한 곳에 쏟아 부은 이길 수 없는 전투를 벌였다고 평가 내릴 수 있다. 포를 쏘면 참호 속에 웅크렸다가 휴대폰으로 즉각 즉각 정보를 교환하며 전술을 펼친 수요자들의 게릴라 전법에 27전 27패 완패였다.

시장의 원리라는 게 참 오묘해서 수요와 공급에서 한쪽을 눌러 다른 쪽으로 길을 터줄려고 시도를 하는 순간, 목표의 고지는 반대쪽을 향해 달려가 버린다. 과연 수요자들은 올해 어느 고지를 목표로 달음질들을 할까?

또 정부는 올해 어떤 정책 포탄을 얼마나 쏟아 부을지 사뭇 궁금해진다. 2020년의 아파트 시장은 가장 혈기 왕성하지만 재산 축적은 채 영글기 전인 30대의 죽기 살기 백병전에 그 어떤 무기도 먹히지 않은 막가파식 전투였다. 30대부터 40대 초반까지의 젊은 수요층들에겐 아파트 구입은 외국인들은 절대 이해할 수 없는 한국인만의 병리 현상 중의 하나였다. 즉, 남들과의 경쟁에서 뒤처지는 것에 대한 두려움이 엄습한 시장이었고, 빡빡해진 대출 조건을 뚫고서라도 미래 가치에 자신들의 모든 것을 배팅한 그들에겐 생존과 직결되는 결정들이었다. 또래들에겐 인(In)서울 아파트는 성공의 징표로 추앙되고, 수도권 아파트나마 소유해야 그들만의 리그에 올라탄 안도감을 느낄 수 있기에 그들에겐 마지막 사다리로 생각한 듯하다.

정부의 정책 중 가장 실기한 것은 임대차 3법을 너무 급행으로 동시에 밀어 부친 것이다. 시장에선 보통 전세와 매매의 추세가 간격을 두고 만들어지기 마련인데, 작년엔 그런 그래프마저도 무의미한 시장이었다.

올해도 임대차 3법 여파가 주거 선택에 안 좋은 영향을 미칠듯하며, 그로인한 부작용을 뒤처리하다 문재인 정부의 마지막 해는 끝이 날수도 있을듯하다.

거기다, 코로나라는 천재지변 하에선 풍부한 유동성에다 금리마저 조정하기 어려워 저금리 기조가 계속 이어질 것 같다. 3기 신도시 보상비등으로 기존 약3000조의 자금에 50조원의 자금이 풀리기에 정부로선 난감하기 그지없는 쓸 수있는 카드가 별로 보이지 않는 상황인 것이다.

동학 개미들의 슈퍼 파워 덕인지 주총은 3000천을 넘어가는 불장이 만들어지고 있고, 시중에 풀린 자금들이 저금리로 갈곳을 잃어 마땅한 투자처를 찾지 못한 상황이 올해도 이어질 것이기에, 부동산과 주식으로의 쏠림은 올해 내내 계속될 듯하다.

여전히 신규 분양 대기 수요는 넘쳐나고 국토부 신임 장관께서는 민간업자들과의 크로스 체크를 통해 일반 분양분을 최대한 늘리겠다는 공약을 새해 첫 시무식 때 밝혔다. 오랜만에 방향성은 잘 꺼내셨으나 시장에선 선뜻 임팩트 있게 받아들이지 않는 상황인 듯하다.

나노 시대로 진입 1인1주택거주 수요층 확대에다 중국인들로 대표되는 외국인들의 아파트 투자 합류로 작년 서울을 중심으로 만여 채에 가까운 외국인 아파트 수요까지 포함한다면, 3기 신도시 물량과 국지적인 중공업지역이나 호텔 상업시설 주택 개조 및 유휴지등의 수요로는 시장에 제대로 된 시그널이 되질 못한다. 시장에서는 구도심의 재건축 재개발 시장을 중심으로 시장 공급 원리대로 다시 돌아가길 간절히 원한다. 빠른 고도성장의 그늘인 빈부의 격차로 인한 주거의 양극화로 임대주택에 대한 선입견을 뚫고 자식들과의 보금자리로 삼고 싶은 가장들은 거의 찾아보기 어려운데, 고급 공공임대주택에 대한 이미지 전환도 한순간에 이뤄질 수 없고, 그것 또한 수요자가 원할 때 시장이 만들어지는 것이다.

강압적인 정책 남발로 수요층들의 니즈를 외면한 실기 정책은 다시금 큰 혼란을 초래할 것이다. 토지임대부, 환매조건부와 같은 혼란스런 주택 정책은 국민들 합의 하에 순차적인 적응기를 거쳐 진행하도록 시기를 조율해야 한다. 국민들에게 피로감을 줄이면서 진정 시장에서 원하는 정책으로 회귀하는 해가 되어 정부와 국민 모두에게 합리적인 부동산 시장을 이끌어 유종의 미(美)를 거두기를 권한다.

‘공공임대주택, 다세대 등의 대안주택은 국민들이 진정 원하는 고지가 아니었다’는 것을 교훈으로 삼아야 한다는 말이다..

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