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수요와 공급의 시장 원리, 초심으로 돌아가자.
2020년 08월 03일 (월) 11:34:43 박영규 부사장 renews@renews.co.kr
   

(사진: 박영규 부사장)

70%가 넘던 지지율도, 코로나 대처로 각광받는 의료선진국에 대한 자부심도, 한양천도 후 600여년만의 수도 이전 천명도 끝을 분간하기 어려운 주택 가격 상승의 불길을 잡지 못하고 있다.

그 중에서도 서울지역의 부동산 광기는 인간의 욕망을 적나라하게 보여주고 있다. 서울은 생각보다 자가 보유율이 낮고 정상적인 시장일 때의 재건축과 재개발로 추진돼 신규 공급되던 시장 물량이 50% 제공되던 상황에서 정책의 불확실성으로 떨어진 형국이라 불에 기름을 끼얹고 있는 것이다.

정부에서 한때는 그린벨트 포함 가용 부지를 눈에 불을 켜고 찾았지만, 없던 땅이 갑자기 생길 리가 만무하니 자투리땅 포함 최대한 부지확보에 열만 올리고 성과는 미미할 따름이다.

특히나 재개발 재건축으로 공급되는 아파트들은 입지성이 좋다보니 고가의 비싼 아파트들이 많고 또 이 공급이 분양가 상한제가 철폐된 시장에선 다시 가격을 밀어 올리고 고착화시키는 순환 구조를 만들어 놓다보니 실질적인 주택 시장 안정엔 크게 도움이 되지 않는다.

서울과 수도권에 학교및 일자리가 몰려있는 상황에서 거기다 한국으로 유입되는 외국인들의 주택 수요는 수치상으로 빠져있기에 언제든 서울로 진입하고자하는 잠재적 수요를 분산시키는 강력한 정책의 패러다임이 필요한대 기존 정책 담장자들의 선구안은 잠든 지 오래다.

더욱이 이 정부의 큰 지지층인 서민층 주택 공급이 훨씬 부족한 것이 현실이다 보니 오랜만에 여야(與野)의 지지율이 역전되는 지지층 이반현상으로 답하고 있다.

여당의 입장에서는 지금 시장의 결과중 하나인 신규 아파트 가격 상승이 재개발 재건축 분양가격 초고가 정책이 박근혜 정부 때 공급된 것들이 지금 문제가 되고 있는 측면이 있어서 억울하다고 한다. 하지만, 정권이 바뀐 지도 어언 4년차에 가까운데 변명이 궁색한 상황이다.

부동산은 적절한 공급관리가 중요해

시장은 확실한 정부의 시그널과 꾸준하고 합리적인 정책을 원한다. 특히나 지금같이 국민들이 혼돈에 불안해 할 때는 주택시장의 변동성을 줄이기 위해 적절한 공급 관리가 더욱 중요하다,

정부에서는 LH, SH등 공공기관을 중심으로 공공 재개발 2만호 정책 추진을 천명 중이다. 그러나 유의할 점은 재개발 재건축은 시장논리 때문에 주거 환경이 열악한 곳보다는 수익 상품성이 높은 데를 개발하다보니 그런 측면에서 공공이 나서서 안전한 공급 대책을 주도면밀하게 집행시켜야한다. 또한 기존 시장 원리에 내몰린 원주민 재정착률이 30%밖에 안 되는 기존의 개발사업은 일부 자본가나 대기업 시공사들에게 이익이 집중되는 현(現상황을 조절해 공공 기관이 보다 적극적으로 개발에 참여하여 공적인 목적에 부합되는 정책을 추진할 것을 바란다. 아울러 실수요자들에게 혜택이 돌아가도록 하는 것도 젊은 세대 및 소외된 주택 수요층에겐 가뭄에 단비 역할을 충분히 할 것이다.

민간 사업자에게 재건축 재개발 사업에 공공임대 주택을 많이 지어 공급하라하면 조합 측에서는 채산성 때문에 꺼린다. 공공임대주택을 늘린다고 해도 사업적인 측면에서 용적률 상향을 조화롭게 적용하는 정책 담당자들의 운용의 묘가 절실하다.

그린벨트 해제 신중을 기해야

주택공급을 늘리기 위해 3기신도시 용적률 상향뿐만 아니라 서울 내 그린벨트 해제까지 하겠다고 하는데 그린벨트 해제를 한다고 해도 시장의 수요자들이 만족 할 만한 물량이 나오기는 어렵다.

설사 해제한다고 하더라도 실제 입주까지 걸리는 타성기간(惰性其間)이 5년 이상이어서 당장 공급효과를 기대할 수도 없다.

증세가 목적이 아니라 정상거래를 통해 집값안정을 하고 싶다면 매물이 나올 수 있는 당근대책도 나와야 한다.

또한 그렇게 나온 매물을 실수요자들이 주택구입에 적극 나설 수 있도록 무주택자의 주택구입용 담보대출한도 증액과 체감할 수 있는 취득세와 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 감면조치도 같이 병행돼야 정상거래를 통한 집값 안정이 가능할 것이다.

세종시 행정수도 이전도 시기상 안 좋다. 국토균형발전에 입각해 일관되게 추진돼야 하는데 부동산 폭등 때문에 갑작스럽게 발표된 측면이 강하다. 따라서 이 문제는 주택시장 안정과 상관없이 추진돼야 한다.

설상가상. 효과도 미미하고 위헌결정이 난 상황인데 부동산정책이 비판받는다고 정치적으로 이용하면 안 된다.

결론은 최근에 너무 가격이 급등한건 것은사실이기 때문에 시장을 안정화시킬 필요성이 있다.

국민과 국가 경제를 위해서라도 투기적 수요로 인한 급등 가격상승 부분은 조정이 절실하다. 그래서 일관된 시장 원리에 기반을 둔 강력한 부동산 정책을 주문하는 것이다.

 

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