세월은 급행열차이런가. 어느새 한해의 마지막 달을 남겨두고 있는 11월이 깊어가고 있다. 이즈음에서 돌이켜보면 우리나라의 부동산 시장은 한마디로 풀 숲 앞의 횃불이라고 생각된다.

문재인 정부가 들어선 2017년부터 지금까지 대략 십 수번의 부동산 정책을 발표하며 시장 안정을 시도 했지만 기존 학습된 수단으로 막기에는 역부족. 국민들은 정부 정책에 큰 호응을 보이고 있지 않다.

이젠 항생제도 잘 듣지 않는 슈퍼박테리아 시장에 또 하나의 녹슨 바늘인 분양가 상한제를 들고 나온 정부 정책이 안타까울 따름이다. 정부가 각종 정책들을 제시하고 있으나 규제가 많아지면 정책 수단의 혼란과 실물 경기와의 괴리로 인한 답답함만 가중된다. 결과적으로 부동산 시장은 왜곡된 길을 걷게 되는 것이다.

부동산은 심리와의 싸움이고 상대의 복심을 읽고 포커페이스에 마지막 한 장의 에이스를 적시에 던져 상대 의중을 꺾어가며 리드할 줄 알아야 한다. 하지만 정부는 이미 읽힌 수를 다시금 복기하지 못하는 건지, 안하는 건지 혼란스럽기 그지없다.

똘똘한 한 채, 그 중에서도 서울, 그 중에서도 강남권을 원하는 욕망에다 양질의 주거에 대한 수요에 비해 공급이 부족한 현실이다. 그런데, 시장의 니즈는 외면한 채 각종 정책들로 묶어 버리니 눈치 빠른 매도자들은 매물을 거두어 들이는 상황이 되고, 간 큰 구매자들은 검단, 일산의 수도권 외곽지 저평가 미분양부터 상한제 발표 전에 싹쓸이로 봉기를 올리니 매수 막차의 조바심마저 예측된다. 그 흐름의 연장선으로 당분간은 강보합세에서 상방향의 화살표로 답할 듯하다.

‘우리나라 경제가 제2의 IMF가 올지도 모른다’는 가짜 뉴스가 유튜브에 넘쳐나고 곧 무너질 것처럼 호들갑은 떨지만, 막상 매물을 내놓는 건물주들은 많지 않다. 시장에선 ‘거래가 거의 없다’고 하나, 현시점에서 실수요자는 큰 맘 먹고 전세 자금이라도 마련되어 있다면 매수에 나서는 것이 좋을 듯싶다.

어느 재테크든 종자돈 없이 대출이나 레버리지로 움직이는 것은 투기나 다름없기에 종자돈이 없는 사람이라면 서둘러서 마련해 경공매부터 도전하는 저돌성이 필요하다. 이도 아니면 차분히 다음 시장에 대처하기 바란다.

미중간의 무역전쟁으로 고래 싸움에 새우등 터진 한국경제는 일본의 몽니까지 더해 이래저래 경기지수나 심리는 바닥을 향해 가고 있다. 그래도 내년 총선을 전후해 확장된 재정 정책이 표면화될 가능성이 농후하기에 세계경제의 양적 완화와 맞물려서 어려운 가운데서도 반등으로 나아갈듯 하다.

경기가 나빠도 부동산이 치고 올라가는 것은 민간택지 분양가 상한제의 영향과 갈 곳 없는 부동자금이 미국 금리인하로 인해 우리 역시 저금리의 기조는 따라갈 것이다. 이에 부동산 시장은 나름 적절한 수혈의 역할을 할 것이지만 시장의 불확실성이 가시적으로 제거되지 않는다면 그 효과는 국지적으로 넓어 보이지는 않아 보인다.

시장에 시그널을 줄려면 정확한 족집게식이 되어야 한다. 그러기에 민간 분양가 상한제는 여러모로 아쉬운 부분이 많다. 작금의 시그널로는 적절치 못했던 것이 신축분양 아파트로 급격한 쏠림을 만든 잘못된 신호였던 것으로 드러나고 있다.

자본주의 시장에선 절대로 가격 통제로는 시장의 안정을 취할 수 없다.

공급과 수요의 원칙에도 위배되고 거기에 재건축 제한까지 맞물려서 더욱 공급의 저울추가 기울어진다면 3기 신도시 같은 미봉책으로는 시장에 올바른 시그널을 주지 못할 것이다.

3기 신도시의 그나마 성공도 교통망의 신속한 착공 및 완공에 달려 있기에 정책 집행을 서둘러야 하며 시장에서 요구하는 것이 무엇인지 정확하게 꿰뚫어서 맞춤식 정책이 즉시 도입 되어야한다.

되돌릴 수 있다면 분양가 상한제의 철회가 마땅하다. 공급 감소만 불러오는 정책에다 몇 년째 주택 착공도 감소 추세이고, 차라리 시세 차익을 환수 할 수 있는 장치나 제도로 주거의 안정을 찾는 것이 올바른 길이라 생각된다.

환경의 변화로 욜로(Yolo)족 등의 다양한 수요층의 스펙트럼이 커지는 한국 사회에서 요즘은 파이어족이란 신인류가 신문의 사회면에 가끔씩 등장하기 시작한다. 따라서 양극단의 소비층이 공존하지만 어떤 주택 형태이든 인간의 주택에 대한 갈망과 안정 추구는 지구가 존재 하는 한 계속 될 것이다.

미래 세대의 행복한 인생 출발점은 안정적인 주거 확보에서 시작된다. 정부가 백년대계의 큰 그림을 그려서 더 이상 국민들의 '주택 애달픔'을 방치하지 않을 긴 안목의 정책이 시행되기를 기원한다.

(필자: 박영규 부사장/ 02-780-8945)