정부가 이달 말 서울과 지방의 규제 지역을 재조정한다. 박원순 서울시장의 여의도 통개발 발언 이후 집값이 불붙기 시작한 서울은 투기지역을 추가 지정하고 미분양 등 침체를 겪고 있는 지방은 규제 일부를 완화해줄 것으로 보인다.

주택시장 안정 추가 방안에도 불구하고 상승 또는 과열이 우려될 경우엔 상반기 재정개혁 권고안에서 빠진 양도소득세제 개편 논의가 앞당겨질 수도 있다.


◇투기지역·투기과열지구 추가…지방 해제 여부 검토

13일 정부와 부동산업계에 따르면 이달 말 주거정책심의위원회를 통해 집값 상승세가 불붙고 있는 서울에 '투기지역'이 추가로 지정된다. 이미 서울 전역은 투기과열지구로 지정돼 있다. 투기과열지구에서는 △청약 1순위 자격 제한 △민영주택 재당첨 제한 △재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택) △분양권 전매제한 △재건축 조합원 지위 양도 금지 △LTV·DTI 40% 적용 등의 규제가 시행된다.

투기지역에서는 이런 규제에 더해 양도소득세 10%포인트(p) 가산, 가구당 주택담보대출 1건으로 제한 등의 규제가 추가로 가해진다. 현재 서울에서는 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개 지역이 투기지역으로 지정돼 있다.

전문가들은 나머지 비투기지역 14개구 가운데 각종 재료로 집값이 상승한 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등이 투기지역으로 추가 지정될 것으로 보고 있다.

투기지역 지정 요건은 직전 달의 집값 가격 상승률이 전국소비자 물가상승률의 130%(1.3배)를 넘는 지역 중에서 직전 2개월 평균 가격 상승률이 직전 2개월 평균 전국가격상승률의 130%보다 높거나, 직전 1년간 가격상승률이 작년 3개월 평균 전국 가격상승률보다 높은 경우가 1차 검토 대상이다.

현재 서울을 제외하고 투기과열지구로 묶인 곳은 경기도 과천시와 분당구, 세종시, 대구 수성구다. 재건축 호재로 가격이 오르고 청약수요가 몰리는 광명시와 안양시 등이 추가로 묶일 수 있다.

국토부 관계자는 "통계적 정량요건만 갖췄다고 해서 무조건 지구 지정 또는 해제를 하는 것은 아니다"며 "시장에 미칠 파장과 추가 상승 또는 과열 우려 등 정성적 요건들까지 종합할 것"이라고 말했다. 이어 "시장 점검과 관계 기관끼리의 논의 등 물리적인 시간까지 고려하면 이달 말 주거정책심의위원회를 열 가능성이 높다"고 덧붙였다.

◇재건축 임대주택 의무비율 확대 등 진화용 규제 '줄줄이'

지난 8일 오후 서울 용산구의 한 부동산 업체에 상담 안내문 및 매물 안내문이 붙어있다. 국토부, 서울시, 자치구 공무원 등으로 구성된 합동 단속반이  '부동산 불법거래 합동단속'에 돌입한다는 소식이 돌면서 이날 용산지역 부동산 중개업소 일부는 문을 닫았다. 2018.8.8/뉴스1 © News1 이승배 기자

최근 지역 전반에 걸쳐 집값이 하락 중인 부산시는 일부 청약조정지역 해제 여부를 검토 중이다. 이미 부산진구는 국토부에 청약조정지역 하락을 공식 요청했고 부산 기장군 등도 집값 하락 등을 이유로 조정지역 해제를 요구하고 있다. 지방에서 청약조정지역으로 지정된 곳은 부산시 7곳과 세종시뿐이다.

8·2 대책 1년을 점검하면서 정부는 집값 진화용 규제로 투기지역·투기과열지구 추가 외에 △재건축 추가 규제·부담금 예상액 통지 △투기 수요 차단을 위한 다주택자 과세 감시망 가동 △여의도·용산 등 대규모 개발사업 억제 등을 언급했다.

재건축 추가 규제로는 재건축 임대주택 의무비율 확대나 재건축 가능 연한 연장을 고려할 수 있다. 재건축 임대주택 의무비율을 확대해 사업 수익성을 낮춰 투기 세력을 일부 차단하는 효과를 얻을 수 있기 때문이다. 다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기 시행할 수 있다. 또 다주택자 임대주택 등록 의무화를 조기에 시행해 전월세를 안정화시키고 매매거래를 줄이는 효과를 볼 수 있다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "최근 2~3주 동안 약간 서울 집값이 올랐다고 전반적으로 집값이 상승세로 전환됐다고 판단하기 어렵다. 오히려 지방은 집값이 하락하고 있다"며 "장기적인 측면에서 시장 반응을 지켜보며 방안을 마련해야 한다"고 전했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 시장 모니터링과 함께 추가 방안을 고려하는 모습을 보이면서 시장에 안정화에 대한 강한 시그널을 주고 있다"며 "여기에 금리상승과 재건축초과이익환수금 등의 영향을 직접적으로 받게 되면 시장은 강세보단 강보합을 유지할 것"이라고 내다봤다.

또 "실수요를 시장이 과열되지 않은 지역으로 전환시키거나 지역별 미분양 해결을 위한 검토도 필요할 것"이라고 강조했다. 

이밖에 국토부와 서울시, 한국감정원은 합동 시장점검단을 구성해 불법 청약·전매·거래행위, 불법 중개행위 등에 대한 단속과 처벌을 강화해 나가고 있다. 재건축 부담금의 경우 감정원이 구청의 예정액 통지를 지원 중으로 서울시도 구청이 정확한 부담금 예정액을 산정해 통지하도록 관리하기로 했다.   

◇부동산 稅부담 늘려 집값 잡을 수도…장기보유특별공제 등
 

정부는 부동산 관련 세부담을 늘리는 방법도 고려하고 있다. 서울의 한 아파트 단지. 2018.7.6/뉴스1 © News1 구윤성 기자

주택시장 안정화를 위해 직접적인 규제 뿐만 아니라 부동산 관련 세부담을 늘리는 방법으로 집값을 잡을 수도 있다. 대통력 직속 정책기획윈원회 재정개혁특별위원회가 사실상 비과세나 마찬가지인 양도세 1주택 장기보유특별공제를 손볼 예정이기 때문이다.

재정개혁특위는 상반기 재정개혁 권고안을 내면서 하반기 주요 논의 과제에 '양도소득세 개편'을 거론했다. 실제 '종부세 개편 방향'의 부동산관련 세제개혁 향후 과제에 1주택 장기보유특별공제 합리화를 꺼냈다.

장기보유특별공제는 장기간 발생한 부동산 양도소득에 대해 양도 때 한꺼번에 과세하는 데 따른 세 부담을 줄이고 양도차익에서 물가 상승분만큼은 빼준 것이다.

하지만 장기보유특별공제는 지난해 말 일부 축소됐다. 다주택자 양도세 중과를 도입하면서 중과 이외 지역 다주택자의 장기보유특별공제를 줄인 것. 내년부터 연간 공제비율을 3%에서 2%로 낮추면서 보유 기간 3년 이상~10년 이상 최고 30%를 3년 이상~15년 이상 최고 30%로 변경된다.    

재정개혁특위가 1주택 장기보유특별공제를 꺼내든 것은 다주택자와 과세 형평성과 주택시장 안정화 등을 고려해서다. 여기에 공시가격 현실화도 진행중이다.

정부는 이미 내년에 발표하는 공시가격에 반영하기 위한 '부동산 공시제도 개선 방안' 연구에 착수했다. 공시가격 현실화를 추진할 경우 재산세와 건강보험료 등 각종 부담금 산정 60여가지 항목에 활용돼 세부담은 크게 늘어날 전망이다.

김규정 NH증권 부동산 전문위원은 "하반기 재정개혁특위에서 논의될 세제개편 방안도 향후 주택시장에 변수로 작용할 것"이라며 "정부는 규제 뿐만 아니라 신혼희망타운 등의 지역별 맞춤형 공급 정책을 통해 중장기적인 수급조절 능력도 강화할 필요가 있다"고 조언했다.