조정대상지역 주택을 양도 시 2주택자 10%p, 3주택 이상 20%p 양도세 중과가 4.1부터 시행되었다.

수도권 아파트시장은 관망세가 짙어지면서 매매가격은 상승폭이 둔화되고 있고 전세가격은 하락폭이 확대되고 있다.

4.1이후 서울 수도권 아파트시장 어디로 갈는지 한번 이야기해보도록 하자.

4.1이후 아파트시장 분위기는

부동산정보업체에 따르면 서울 아파트가격이 8주 연속 상승폭이 줄어들었다고 한다.

3월까지 양도세 중과를 피하기 위한 매물이 소진되었고 양도세 중과가 본격 시행된 4월부터는 매수문의가 줄어들면서 거래도 같이 줄어들었다.

서울 아파트가격은 지난주 0.27%에서 금주 0.14%로 상승폭이 줄어들었지만 재건축 아파트는 0.11%에서 0.27%로 오히려 상승폭이 커졌다.

개포8단지 디에이치자이 분양이 성공하면서 개포주공1단지 거래가 늘어난 영향이 있는 것 같다.

서울 아파트시장은 양도세 중과가 시행된 4.1이후 상승폭이 둔화되기는 했지만 꺾였다고 볼 수는 없다. 강남 외 마포, 성동 등 서울의 인기 재개발 아파트의 강세도 여전히 이어지고 있다.

계약시점보다 억 단위로 추가상승을 하자 잔금을 하는 현장에서 매도인이 난리를 치는 북아현2구역 현장모습을 보면서 아직 서울 아파트시장은 죽지 않았구나 하는 생각이 들었다.

서울뿐만 아니라 분당, 용인수지, 광교신도시 분위기도 여전히 강세인데 입주물량 영향으로 주춤하던 동탄2신도시까지 반전이 되었다.

분당의 강세가 경부 축을 타고 확산되고 있는 것인데 2016년부터 급등한 강남보다 늦게 2017년 여름 이후부터 불이 붙었기 때문에 상승기간이 짧았고 강남을 따라가는 특성을 감안하면 당분간 이런 분위기는 더 이어질 수는 있으나 오래 지속되기는 현실적인 어려움이 있다.

반면 평택, 안산, 김포, 시흥시 등 입주물량이 늘어나는 곳들은 약세로 전환이 되었다.

전세시장은 매매시장보다 분위기가 좋지 않다.

서울의 전세가격은 지난주 대비 0.05% 하락하였는데 서울 집값 상승을 주도했던 강남4구의 전세가격 하락이 눈에 띈다.

신도시나 경기, 인천도 하락폭이 확대되었다.

입주물량 증가와 최근 5년 정도 꾸준히 늘어났던 갭 투자자들의 전세물량이 누적된 반면 실 수요자들이 내 집 마련에 나서고 갭 투자자들은 줄어들면서 전세수요는 감소한 것이 원인이다.

작년부터 매매가격이 뛰어오른 분당도 전세약세는 피하지 못하고 있다.

앞으로 아파트시장 변수는

공급물량 증가는 부담이 되고 있다.

2015년부터 급증한 분양물량의 입주가 시작되면서 입주물량이 지속적으로 늘어나고 있다.

4-5월 전국 약 7만가구의 분양물량이 나올 예정인데 이렇게 분양물량이 계속 쏟아지면 입주물량 증가가 일시적이 아닌 수 년간 이어질 수 있다는 점에서 입주물량 영향은 예의주시할 필요가 있다.

여기에 금리인상과 대출규제강화, 4.1부터 시행된 양도세 중과 등 강력한 규제들이 누적이 되고 있고 막연하게 생각했던 올해부터 부활한 재건축 초과이익환수 대상 아파트의 환수금액까지 정해지면서 현실이 되면 투자심리가 위축되면서 서서히 조정기가 올 수도 있다.

물론 당분간 서울 수도권 인기지역 아파트는 큰 영향은 없고 일부에서 걱정하는 급락 가능성은 낮으니 너무 불안해할 필요는 없지만 그래도 위험관리가 되는 안정적인 투자전략을 세울 필요는 있다.

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