6.19부동산대책이 발표된 지 한 달이 지났는데 서울 주택시장은 미쳐가고 있다.

대책 발표 전보다 상승폭은 더 커졌고 부르는 것이 값이다.

그마저도 매물이 없다. 당연히 가격흥정은 생각할 수도 없다.

완전환 매도자 우위시장이 되었다.

6.19대책은 실패다?

문재인 정부의 첫 부동산대책인 6.19대책을 비웃기라도 하듯이 서울 주택시장의 상승폭은 하늘을 치솟고 있다.

현장 부동산 조차도 미쳤다고 혀를 내 두르고 있다.

반포, 잠원일대 그렇게 많은 아파트가 있음에도 매물을 찾으려면 하늘의 별따기다.

강남만 이런 것이 아니라 강북도 하루가 다르게 가격이 올라가고 매물이 없어지고 있다.

혹자는 6.19대책의 실패를 말하기도 한다.

모 방송에 출연했을 때 6.19대책을 몇 점으로 평가하냐는 질문을 받고 7점이라고 답했다.

대책의 내용은 좋았다. 청약과 재건축 시장을 규제하고 돈줄을 쥐는 대책 잘 만들었다.

대책만으로 보면 높은 더 높은 점수를 주고 싶었다.

하지만 현재 부동산시장 현실에는 맞지 않은 것이 문제라면 문제다.

6.19대책은 청약조정대상지역에 대하여 전매제한, 조합원 주택 수 제한, 대출규제를 강화하는 것이 주된 내용이다.

분양권 전매제한은 대책 발표일 이후 나오는 입주자모집공고일부터 전매강화가 적용되면서 기존 분양권에 대해서는 면죄부를 주었고 인기지역은 청약해도 당첨가능성도 낮아서 어차피 청약 포기하면 된다.

재건축 조합원 주택 수 제한을 했지만 재건축 특성상 전세가격이 낮아서 투자금액은 많이 들어가는 반면 강남 재건축 아파트 가격대가 높아서 하나 투자하기도 벅찬데 주택 수 제한은 큰 의미가 없다.

대출규제강화는 돈 줄은 죄지만 가계부채증가로 어차피 대출문턱은 높아져있고 원리금 상환으로 대출받기도 부담스러우며 최근 투자패턴은 대출을 통한 레버리지 투자가 아니라 여유자금으로 전세를 끼고 투자하는 갭투자이기에 대출규제강화는 의미가 없다.

한마디로 현실과 맞지 않은 대책을 발표하고 주택시장의 과열을 잡겠다는 기대를 하면 안 된다.

이제 어떻게 해야하나

과거 30년간 부동산규제와 부동산시장 흐름을 보면 대책 한번으로 과열이 잡힌 적은 없었다.

한번에 모든 규제대책을 다 쏟아 부으면 되는 것 아니냐고 반문할 수 있지만 내수경제와 맞물려 있는 부동산시장을 그렇게 단순하게 접근할 수 없는 것이 현실이고 정부의 고민이다.

대책 한번으로 과열된 부동산시장을 잡는 다는 것은 어찌 보면 애당초 불가능한 일이었는지도 모르겠다.

끓이기도 어렵지만 한번 끓어오른 투자심리는 쉽게 식지 않는다.

6.19 대책은 시작일 뿐이고 앞으로 강력하고 많은 규제들이 계속 나올 것이며 이런 규제를 비웃듯이 주택가격은 당분간 더 오를 것이다.

문제는 이렇게 주택가격 상승이 지속되는 동안 투자자들은 상승의 샴페인에 취해 하락에 대한 위험을 망각하고 주택가격은 임계치에 가까워지며 입주물량은 늘어나고 그 동안 계속 발표된 규제가 누적되면서 부동산시장은 침체의 터널 속으로 진입할 것이다.

지방은 이미 침체의 터널에 먼저 진입한 지역들도 있다.

물론 침체의 터널은 시간이 해결해 주겠지만 그 기간은 상당히 고통스럽기에 자신이 감당할 수 있는 범위까지만 투자하는 리스크 관리는 항상 염두에 두는 것이 좋을 것 같다.

네이버 ‘김인만 부동산연구소’ 검색