강남 재건축과 분양시장의 과열이 계속되면서 정부는 부동산규제 카드를 만지고 있다.

대책이 금방 나올 것 같은 분위기를 잡아놓고는 미적미적 시간을 끌면서 규제대상 범위와 발표시기를 조율하고 있는데 아마 11월 첫 주에 발표를 할 것 같다.

어떤 대책이 예상되나

현재 부동산시장과열이 강남 재건축과 분양시장에 집중되어 있는 만큼 강남 등 일부 지역의 분양권 거래규제 위주로 대책이 나올 가능성이 높은데 대책의 강도에 따라서 부동산시장 흐름이 꺾이느냐 계속 상승을 하느냐가 결정되는 기로에 서있고 이런 분위기 때문에 최근 부동산시장은 관망세가 짙어지고 있다.

현재 나올 수 있는 강력한 대책은 강남투기과열지구 지정이다.

현행 주택법상 투기과열지구는 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 곳, 주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳에 지정하는 것으로 국토부령에 따라 정해진 기준 가운데 하나라도 충족하면 지정할 수 있는데 구체적인 지정요건은 주택공급이 있었던 직전 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 5대 1을 넘거나 국민주택규모(85㎡)이하 주택청약률이 10대 1을 넘는 곳, 주택분양계획이 직전보다 30% 이상 감소한 곳, 주택건설사업계획 승인이나 건축허가실적이 전년보다 급격하게 감소한 곳, 주택공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적은 곳 등인데 맘만 먹으면 조건은 문제가 되지 않는다.

만약 투지과열지구로 지정되면 수도권과 충청권의 경우 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 5년간 분양권을 전매할 수 없고 그 외 지역은 1년간 분양권 전매가 제한되며 도시 및 주거환경정비법에 의해 재건축 조합원의 지원 양도가 제한되고 최대 3가구까지 가능한 조합원 분양 가구수가 1가구로 줄어들게 된다.

문제는 투기과열지구지정은 5년 만에 부동산시장의 중심인 강남에 대한 직접규제카드를 적용하는 것으로 투자심리 위축은 불가피한데 현재 국내정치 불안과 내수경기 위축을 우려하는 정부가 과연 이런 강력한 직접규제카드를 내놓을 수 있을지는 의문이다.

대책발표 후 부동산시장은

현재 정부는 딜레마에 빠졌다.

과열된 부동산시장을 잡겠다고 강력한 규제대책을 내면 내수경기 침체를 더욱 가속화 시키면서 상황은 더욱 악화될 같고 가만히 두자니 계속 과열이 되고 대책을 빨리 내자니 결정을 못하겠고 시장의 예상보다 약한 대책을 내자니 부작용으로 부동산시장은 더욱 과열이 될 것 같고 계속 고민만 하면서 대책의 타이밍을 놓치고 있다.

대책발표를 할 것처럼 기껏 분위기를 잡아놓고 시간만 끌면서 이제는 같은 대책을 내더라도 기대효과가 떨어져서 시장의 예상보다 강한 대책을 내야 하는데 국내 정치 경제상황은 더 악화가 되어 진퇴양난(進退兩難)의 어려운 상황에 빠지고 있다.

부동산대책은 그 내용과 더불어 타이밍도 중요한데 지금 정부는 타이밍을 놓치고 있다.

네이버 ‘김인만 부동산연구소’ 검색