KB국민은행에 따르면 작년 2015년 서울의 주택가격상승률은 4.34%로 30년간 전국 주택가격 연평균 상승률 3.7%와 2008년 금융위기 이후 주택가격 연 평균 상승률 2.52%보다 높고 올해는 더 높을 것으로 예상이 된다.

최근 잠원동 신반포5차 재건축 아크로리버뷰 28가구 청약에 306.1:1의 높은 경쟁률이 나왔고 개포주공1단지 전용면적 58㎡가 13억, 압구정현대5차 전용면적82㎡는 18억을 넘어 연초 대비 3~4억이 상승하였다.

또 서울 대부분 지역과 위례, 미사 등 수도권 신도시와 해운대를 중심으로 한 부산의 분양권 가격이 수천 만원에서 수억 원씩 상승을 하면서 이제는 과열이 아니라고 부인하기는 어려운 상황이 되었고 과열된 분양시장을 잡기 위하여 분양권 전매제한 규제카드가 나와야 하는 것 아니냐는 목소리가 커지고 있지만 과열이 계속되면 분양권전매제한 강화 등 직접규제를 외면하기는 어려울 것이다.

부동산시장 이대로 괜찮나

부동산시장이 이렇게 과열이 된 이유는 내수경기 부양을 위하여 분양권전매기간 축소와 분양가상한제 폐지 등 부동산규제를 풀어주었고 2011~2013년 분양물량 감소로 인한 입주물량 감소와 초 저금리로 갈 곳을 잃은 유동자금이 부동산으로 몰렸기 때문인데 내수경기가 안 좋은데 부동산만 과열인 것은 바람직한 현상은 아니다.

물론 부동산시장이 내수경기와 반드시 비례하는 것은 아니지만 부동산도 경제의 한 축으로 내수경기 침체가 지속이 되는데 부동산만 계속 좋을 수는 없는 일이다.

이러다가 갑자기 침체가 올 경우 부동산에 돈이 묶이면서 소비 위축과 내수경기 침체가 더욱 심화될 수 있고 1300조원에 달하는 가계부채로 인한 금융위기가 올 수도 있으며 부동산가격 상승으로 이익을 보거나 보지 못한 지역과 세대간 분열과 갈등의 부작용도 생길 수 있다.

상황이 이런데도 정부는 금융권을 통한 중도금대출 심사강화 등 간접규제만 시작했을 뿐 아직 직접규제는 소극적인 태도를 보이고 있다.

부동산시장 연착륙을 위한 대책이 필요

현재의 부동산시장 과열이 서울, 수도권, 부산, 제주, 세종 등 일부 지역에 국한된 상황이고 장기간 주택가격 동향을 보면 과거 연간20% 상승했던 적이 있었고 2000년 이후 선진국 부동산가격이 연7% 이상 상승했던 점을 감안하면 현재의 우리나라 부동산가격은 안정적이고 부동산시장이 내수경기에 미치는 영향이 크고 최근 우리나라 경제성장의 절반이 부동산에서 나올 정도로 간신히 부동산이 경제의 버팀목이 되고 있는 상황에서 분양권 전제제한 등 섣부른 부동산규제카드를 꺼낼 경우 경제의 불씨를 꺼트릴 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있지만

지나친 과열 끝에 부동산시장이 경착륙(硬着陸, Hard landing)을 할 경우 그 피해는 상상이상이 될 수 있고 단순한 분양권 전매제한 등의 임시방편 땜질처방은 풍선효과로 재건축과 분양시장에서 전체 매매시장으로 투기열풍이 번질 수도 있기 때문에 정부는 실 수요자들의 피해를 최소화 하고 부동산시장의 연착륙(軟着陸, Soft landing)을 유도하기 위하여 근본원인을 면밀히 분석 후 보다 정밀한 규제를 할 필요가 있다

예를 들어 1주택 실수요자들은 대출금리를 우대해주는 대신 3주택 이상 다주택자들은 대출금리 할증과 양도세 중과세를 적용하면서 분양권도 양도세 주택 수에 포함하고, 분양가를 시세와 분양가 차익 중 일부를 국민주택채권 최고액을 써낸 청약자에게 우선권을 주는 채권입찰제를 확대 적용해서 그 수익을 서민주거안정을 위한 임대아파트 건설에 사용해서 서민주택공급을 확대하는 것도 좋은 대안이 될 수 있을 것이다

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