"함정이 많죠. 매수 자격이 제한돼있다보니 앞으로 가격이 상승할 가능성은 높지 않다고 봅니다."(광교신도시 K공인중개업소 대표)

광교신도시 아파트 분양시장에 '노인복지주택' 주의보가 발령됐다. 5일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁이 시행하고 두산중공업이 시행하는 '광교 두산위브'는 조만간 입주자 모집공고를 내고 청약 등 분양일정에 들어간다.

노인복지주택은 만 60세 이상에게 공급하는 주택으로 안전관리 등 생활에 필요한 편의를 제공하는 상품이다. 만 60세 이상이라면 청약통장을 갖고있는지에 상관 없이 누구나 청약할 수 있다.

49·65·84㎡ 주택형 547가구 규모인 광교 두산위브의 평균 분양가는 3.3㎡당 1180만원 선이다. 광교신도시 전세가격보다 저렴하다. 부동산114에 따르면 지난달 말 기준 광교신도시의 전세가격은 3.3㎡당 1234만원이다.

겉으로만 보면 노인층에게 꽤 매력적인 상품이다. 하지만 숨은 문제도 적잖다. '아파트'를 내세운 상품이지만 법적으로 아파트가 아닌 준주택이다. 주택법이 아닌 노인복지법의 적용을 받는다.

거주 자격에도 제한이 있다. 만 60세를 넘어야한다. 거주 자격을 갖춘 이가 부양을 책임지고 있는 만 19세 미만 손자녀도 함께 살 수 있다. 매매·양도 기준 역시 까다롭다. 전세나 월세 임차인을 들이더라도 거주 자격이 있는 경우로 한정된다.

전매제한이 없어 투자상품으로서의 매력도 있다는 게 분양 관계자의 설명이다. 하지만 60세 미만에게는 매매나 양도를 전혀 할 수 없게 돼있다. 수요자 입장에서는 꼼꼼히 알아보지 않으면 의도치 않게 법을 위반하는 경우가 생길 수도 있다.

광교신도시 W공인중개업소 대표는 "청약 조건을 알지 못한채 분양가가 저렴하다는 광고만 보고 실거주 목적에서 접근하는 이들도 있었다"며 "부모님 등의 명의로 사들이더라도 입주 자격이 없는 사람이 사는 경우 문제가 될 수 있다"고 말했다.

광교 두산위브와 같은 분양형 노인복지주택은 현행법상 '사각지대'에 있는 상품이다. 지난해 7월 29일 분양형 노인복지주택을 폐지하기로 한 노인복지법이 시행됐기 때문이다. 광교 두산위브는 법 시행 직전인 지난해 7월 21일 사업승인을 받았다.

향후 가격 상승을 기대하기 어렵다는 지적도 있다. 입주 자격이 제한된 탓에 기존 아파트와 달리 매매시장의 크기가 작을 수 밖에 없어서다. T공인중개업소 대표는 "아파트든 빌라든 다른 준주거 주택이든 결국 수요자가 많아야 가격이 오른다"며 "애초에 60세 이상으로 시장이 고정돼버리는 상품이기 때문에 수요가 많지 않을 것"이라고 내다봤다.

R공인중개업소 대표는 "분양가가 저렴한 것은 그만한 이유가 있다"며 "'착한 분양가'라는 문구에 현혹될 것이 아니라 꼼꼼하게 따져봐야 하는 이유"라고 말했다.

광교 두산위브는 타 노인복지주택과 비교해 관리비가 적게 들 것이라는 점에 포커스를 맞추고 있다. 광교 두산위브에는 의료·간호사실 공간과 주민식당·조리공간 등이 들어선다. 사회복지사도 상주하게 된다. 운영비는 입주민들의 관리비로 충당한다.

분양 관계자는 "기존 노인복지주택의 경우 관리비가 비싸다는 단점이 있었지만 가구 내 LED 조명 채택 등을 통해 이를 보완했다"고 말했다. 의무 고용직원을 최소화하고 부대시설 이용료도 기존 노인복지주택과 비교해 낮췄다는 설명이다.

하지만 이에 대해서도 비판적인 의견이 제기된다. 모델하우스에서 만난 김모(61)씨는 "전기세 같은 건 기존 주택보다 줄어들 수 있다지만 각종 서비스 비용이 올라간다면 어떻게 하느냐"고 말했다. 

업계에서는 관리비 등 노인복지주택의 특수성으로 인해 분쟁이 발생할 수 있다는 의견도 나온다. 편의시설이용계약·관리비 등이 당초 예상보다 많이 나올 경우 이를 구제받기가 쉽지 않을 것이라는 지적이다.

업계 관계자는 "사회복지사 1명만 근무한다면 노인복지주택으로서의 가치가 떨어질 수 밖에 없다"며 "청약 전 부대시설의 종류와 규모, 이용료 등을 꼼꼼히 따져봐야 할 것"이라고 말했다.