10년 세월을 거슬러 올라가 2006년 서울 부동산시장은 한마디로 광풍이 불었었다.

서울뿐만 아니라 수도권 전 지역이 모두 투자광풍으로 몸살을 앓았었고 당시 참여정부는 각종 부동산 규제카드를 다 동원했지만 불타오르는 부동산 투자 광풍을 막기는 역부족이었다.

당시 부동산시장에는 ‘버블세븐 중대형아파트 투자’와 ‘지방 부동산은 끝났다’라는 두 가지 트랜드가 있었는데 10년이 지난 지금 상황에서 돌아보면 10년 전 두 트랜드 모두 틀렸다.

버블세븐 중대형 아파트는 아직까지 회복이 안된 곳들이 있고 특히 대형아파트는 약세를 면치 못하고 있고 지방 부동산은 인 서울을 비웃기라도 하듯이 큰 폭의 상승을 기록하였다.

10년 전 트랜드가 10년이 지난 현재 상황에서 맞지는 않지만 트랜드는 당시 부동산시장 상황을 반영하는 흐름이고 부동산은 살아 움직이는 생물과 같아서 시간이 지나면서 트랜드가 변하는 것은 당연한 것이고 이렇게 변화하는 트랜드의 흐름을 알고 향후 어떻게 변할지를 예측한다면 부동산투자의 리스크는 줄이고 성공가능성을 높이는데 도움이 될 수 있을 것이다.

현재 부동산시장 트랜드는 소형주택, 신축주택, 실수요자 전성시대이다.

국토교통부에서 발표한 규모별 주택 인허가 실적에 따르면 2007년 중소형 주택 인허가 비중이 63%였지만 2010년 73%, 2013년 81%를 차지해 본격적인 소형주택 전성시대가 도래하였다.

최근 연립.다세대 거래량이 늘어난 것도 소형아파트의 전세, 매매가격의 상승에 등 떠밀린 소형수요자들이 연립.다세대로 이동한 결과이다.

이런 소형주택 전성시대는 1-3인 가구수는 지속적으로 늘어난 반면 1기 신도시 이후 신규주택 공급이 전용면적 85㎡ 중형위주로 이루어지면서 전용면적 60㎡이하 소형주택 공급이 지속적으로 감소했기 때문에 당연한 결과이며 당분간 소형의 인기는 더 지속이 될 것 같고 최근 소형위주로 분양이 되고 있고 연립.다세대도 투룸 위주로 공급이 되고 있기 때문에 2-3년 후부터는 서서히 소형주택 공급부족 현상이 완화될 수 있을 것 같다.

기존 주택보다는 신축 주택에 대한 선호도도 눈에 띈다.

기존 주택시장보다는 청약시장 열기가 더 뜨겁고 전세가격도 새 아파트와 기존 아파트간 차이가 더 벌어지고 있으며 연립.다세대 역시 신규 분양물량에 수요자들이 몰리고 있는데 이렇게 기존주택 보다는 신축주택에 대한 선호도가 더 높아지면서 주택공급을 분석할 때 주택보급률보다는 입주물량 흐름이 더 중요해 졌다.

이렇게 신축선호도가 높아진 이유는 부동산시장이 실수요자로 재편이 되면서 투자보다는 내가 거주할 집이 기준이 되었고 물질적인 풍요세대들이 이왕이면 평면구조, 인테리어, 조경 등 모든 면에서 기존 아파트와 차별화 되는 새 집을 선호하기 때문인데 이런 새 집 선호는 부동산시장이 실수요자들이 이끌어 가는 동안은 이어질 가능성이 높다.

말이 나왔으니 실수요자로 재편된 부동산시장 이야기를 더 해보자.

서울 부동산시장이 투자자에서 실수요자 위주로 움직이면서 실수요자가 부동산 거래를 주도하고 있다.

2006년 주택거래량이 108만 여건이었는데 작년 2014년 주택거래량은 100만5173건으로 2006년과 비슷한 수준이지만 서울 아파트 매매가격 상승률을 보면 2006년 2월 서울 아파트 매매가격은 10.5% 급등했음에 반하여 올 2월 서울 아파트 매매가격 상승률은 1.2% 상승에 그쳤다.

10년 전 2006년 부동산시장은 투자수요가 주도했다면 현재 부동산시장은 실수요자가 이끌어가고 있으며 저성장 시대로 접어든 현재 상황에서 당분간 부동산시장은 실수요자들이 중심이 될 것 같다.

이렇듯 현재 부동산시장의 트랜드는 신축 주택, 소형 주택, 실수요자이고 이런 트랜드는 적어도 2-3년 이상은 이어질 것 같다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1