외국인 대상 임대사업 가능한 수익형 부동산 현황 (사진제공: 제야스)

최근 저금리 기조가 지속되면서 임대업자들은 보다 안정적인 수익률을 올리는 임대사업에 높은 관심을 보이고 있다.

최근 부쩍 관심이 높아진 임대사업이 외국인을 대상으로 하는 렌탈사업이다. 보증금을 없애는 대신 1년 또는 2년치 월세를 미리 받는 이른바 ‘깔세’(통월세)까지 고려할 수 있어 임대사업자 사이에 선호도가 높은데, 전통적인 외국인 선호 지역이나 대학가 밀집지역에서 성행하고 있다.

외국인 대상 임대사업으로 가장 인기 있는 유형은 역시 오피스텔이다. 1억~2억원이면 투자가 가능해 소액투자자의 진입장벽이 낮은 편이다. 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔 중에서 주변에 원어민 영어학원이나 외국 기업이 밀집한 지역에 수요가 많다.

특히 외국어학원이 밀집된 곳에 위치한 역세권 소형 오피스텔의 경우 외국인 강사들의 거주지인 동시에 공부방으로 운영되는 사례도 적지 않다. 최근 서초구 서초동의 한 오피스텔은 이들을 고용하는 영어학원에서 10여개실을 원어민 선생님용으로 매년 재계약할 정도다.

현재 주거용 오피스텔도 주택임대사업이 가능하기 때문에 주택임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세, 종합부동산세를 감면받을 수 있다. 여기에 5년 이후 매도시 양도소득세 중과를 받지 않아 시세차익도 기대할 수 있다.

전통적으로 한남동, 성북동, 이태원, 이촌동에 몰려 있던 외국인들이 높은 임대료 때문에 최근에는 상암동, 자양동, 분당 정자동, 송도국제도시 등지로 많이 이동하는 양상이다.

선호 주거형태도 단독주택, 고급빌라 등에서 아파트, 주상복합, 오피스텔로 바뀌고 있고 주택규모도 줄이는 양상이다.

투자가치는 외국인 임대주택사업은 최대 장점은 적게는 1년, 보통 2~3년 동안의 월 임료를 한꺼번에 선불로 받기 때문에 임대수익을 극대화할 수 있는 것이다.

외국인 임대사업은 대략 연 8~13% 이상의 수익률을 올릴 수 있어 저금리 시대에 여전히 메리트가 있는 상품이다. 특히 외국인에게 한번 임대를 준 경험이 있고 임대계약이 끝난 주택은 외국인이 설계나 품질까지 보증해 선호를 한번 검증 받은 것이어서 추후 재임대를 놓을 때도 유리하다.

외국인 대상 임대주택의 투자 가치는 외국인들이 어떤 지역, 어떤 주택을 선호하는지에 따라 다르다. 일단 외국인들은 우리나라와 다르게 월세를 더 선호하기 때문에 외국인을 대상으로 한 주택임대사업이 꾸준하게 재조명되고 있다. 월세 문화에 익숙한 미국, 유럽 등의 외국인들은 월 500만원에 달하는 고가 월세에도 부담을 느끼는 경우가 적다.

법무부 자료에 따르면 2012년 한국에 거주한 외국인은 146만3000명대로 국내에서 거주하는 외국인의 수가 빠르게 늘고 있어 외국인 대상 임대사업의 전망을 매우 밝은 편이다.

한·미 FTA 타결과 맞물려 외국인 근로자의 급증은 중대형 주택임대사업도 빠르게 전개될 것으로 기대되고 있다. 외국인 임대사업은 ‘깔세’ 덕분에 한 번에 많은 임대수익을 얻을 수는 있지만 관리 등의 문제도 많이 나타나고 있다.

유의할 점은 외국인 임대주택 사업의 성공 여부는 주택의 입지와 구조, 주거환경 여부에 달려있다. 외국인들의 공통된 특징은 같은 나라사람끼리 공동체를 형성해 모여 산다는 점이다. 따라서 직장이 있는 곳과의 출퇴근 거리, 자녀들의 통학시간, 쇼핑과 문화생활에 필요한 주변 환경 방범 등이 잘 갖춰져 있는 지역을 골라야 한다.
 
외국인들의 선호 주택 트렌드와 취향을 먼저 읽어야 하는데 외국인 선호 주택의 경우 방이 많은 것보다 넓고 큰 거실과 방을 선호한다. 특히 분리된 주방공간을 원하며 모든 방에는 붙박이장이 설치돼야 한다. 예를들면 에어컨, 가스 오븐레인지, 세탁기 등 가전제품도 함께 제공해줘야 한다.

계약서 작성은 법률 전문가의 도움을 받거나 외국인전문 중개업소에 의뢰 계약 조건 등을 확실하게 해 둘 필요가 있다. 계약서에 불리한 조항은 없는지 살펴봐야 한다. 특히 임차인이 급하게 한국을 떠날 때 최소 2~3개월 전에 임대인에게 통보할 수 있도록 해지조항을 만들어둬야 새 세입자를 구할 때까지 여유시간을 확보해 분쟁을 예방할 수 있다.

부동산센터 장경철 이사는 “외국인 임대주택사업은 되도록 여유자금으로 투자하는 게 좋고 대체로 투자금액이 크기 때문에 자금조달 계획을 분명히 해야 한다”며 “외국인 대상 임대사업 유망하다는 소식에 희망자가 늘면서 고객 쟁탈전이 치열해지고 임대 물량 공급과 수요가 같이 줄면서 공실률이 늘 수 있기 때문에 높은 임대수익이 가능하다는 소문만 듣고 무리한 대출 받아 고가주택에 투자한 경우 계약 시 임차인에게 끌려다닐 수도 있다”고 말했다.

한편, 외국인 수요를 겨냥한 주요 임대용 부동산으로 서울 강남구 도시형 생활주택인 ‘논현동 한양수자인어반게이트’, 서초구 서초동 아파트인 ‘서초동 한양수자인’, 강남 역삼동 상가인 ‘강남역 효성 해링턴타워더퍼스트’, 용산 한강로 2가 아파트·오피스텔인 ‘용산 푸르지오 써밋’, 마포 신공덕동 공덕역 갑을명가시티 오피스텔, 인천 송도국제도시 아파트·오피스텔인 ‘송도 재미동포타운’, 경기 고양시 일산 백석동아파트·오피스텔인 ‘일산 요진와이시티’ 등이 있다.