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실속형 상가투자, 전용률 높은 상가를 주목하라
- 전용률 높은 상가, 낮은 상가 장단점 잘 구별해야
2014년 01월 10일 (금) 11:57:02 편집팀 renews@renews.co.kr
최근 국세청이 발표한 전국에서 가장 비싼 상가로 판교 ‘호반 메트로큐브’가 꼽혔다.

이 건물의 2014년도 상가 기준시가는 무려 1㎡당 평균 1964만8000원. 3.3㎡당 6495만원이 넘는 금액이다. 3.3㎡당 매매가는 1억 3천만원으로 대한민국 최고의 상권인 강남·명동 상가들을 앞지른 것이다.

하지만 이 상가를 자세히 살펴보면 실속형임을 알수 있다. 수도권 상가 유망지역인 판교역세권 입지로, 전용률도 다른 상가에 비해 크게 높은 96.8%에 달한다.

호반 메트로큐브는 선호도가 가장 높은 1층 점포만 소재하고 있으며, 평균 45~55%선인 경쟁상가보다 상당히 높아 동 평균 기준시가가 높게 형성된 것이다. 높은 전용률 덕분에 관리비도 타 상가의 절반 수준으로 알려졌다.

다만, 현재 60% 수준인 테크노밸리 입주가 더 이뤄져야 상가가 활성화될 수 있을 것은 약점으로 작용하고 있다.

반대로 전용률은 낮지만 매출이 잘 나오는 점포가 있는가 하면, 전용률이 높더라도 매출에 어려움을 겪는 사례도 종종 있다.

동대문 M상가의 경우 임대면적 6.6㎡(실 면적 2.6㎡)로 전용률 약 40%, 현재 권리금은 1억 5천만원선, 일 매출은 150만원 정도로 알려졌다. 입지적으로 우수한데다 동선이 잘 확보되어 운영이 잘 되는 상가사례로 꼽히고 있다.

은평뉴타운에 A상가의 경우 1층 전용률은 1층 91%, 2·3층은 83%로 높지만 유동인구가 적어 매출에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

최근 저금리가 유지되면서 매달 안정적인 수익을 거둘 수 있는 상가가 수요자들의 인기를 끌고 있다.

상가의 경우 분양가는 전용면적이 아닌 공급면적을 기준으로 하다보니 유형에 따라 적게는 30%초반에서 많게는 70~80%선까지 큰 차이를 보이고 있다. 따라서 같은 분양가라도 전용률에 따라 실질 가격이 달라지는 셈이다.

예컨대 분양면적 66㎡의 전용률 50%인 A상가와 75%인 B상가가 있을 경우 3.3㎡당 분양가는 2,000만원으로 같더라도, A는 실사용 면적이 33㎡에 불과해 실제 분양가는 4,000만원에 달한다. 반면 B는 실사용 면적이 49.5㎡로 실면적 대비 분양가는 2,667만원으로 계산된다.

결국 전용률을 이용해 실사용 면적 대비 분양가를 따져본다면 동일한 분양가라도 보다 실속형 상가 투자가 가능해지는 셈이다.

얼마 전 한 상가정보업체가 조사한 자료에 따르면 상가종류별 전용률은 근린상가 57.9%, 단지내 상가 70.0%, 주상복합상가 54.2%, 멀티테마상가 60.3%로 나타났다.

전용률이 가장 높은 상가형태는 단지내 상가로 테마멀티(테마+멀티복합) 상가형태에 비해 약 1.16배 높은 수치를 보였다.

단지내상가는 특성상 주로 단지 주민들을 위한 생활밀착형 업종(마트, 세탁소, 미용실 등)들로 구성되어 건물 층수가 높지 않고, 주차장·엘리베이터 등 공용면적이 차지하는 비율이 적어 전용률도 상대적으로 높게 나타난 것으로 보인다. 반면 테마멀티상가는 적은 면적의 상가를 다수로 공급하는 경향이 있기 때문에 전용률이 비교적 낮게 형성된 것으로 풀이된다.

전용률이란 분양면적에서 복도, 계단, 화장실 등 공공 시설면적을 제외한 나머지 면적이 분양면적에서 얼마만큼을 차지하는가를 보여주는 백분율로서, 전용률이 높다는 것은 실사용면적이 그만큼 많다는 것을 뜻한다.

통상 분양광고나 홍보 전단물 등에 등장하는 3.3㎡당 분양가격은 전용면적이 아닌 분양면적으로 표기되는데, 이는 전용면적보다 분양면적이 더 넓기 때문에 투자자들에게 어필하기 좋다는 이점이 있기 때문이다.

전대성 하남수산물복합단지 분양 본부장은 “하남 수산물복합단지는 타 상가에 비해 전용률이 높아 공간활용도가 좋으며, 스트리트형으로 조성되어 접근성이 우수하고 준공이 3월이라 투자자금 회수가 빨라 투자자들의 문의가 꾸준히 늘고 있다”고 밝혔다.

그러나 전용률이 높다고 해서 무조건 좋은 것만은 아니다. 예를 들어, 전용률이 높을수록 내부통로나 주차공간, 휴게공간 등이 취약해 상가 이용객들의 이동 동선이 외부 동선에만 의지할 수밖에 없으며, 상권 활성화를 위한 필요면적이 충분히 확보되지 못할 가능성이 높기 때문이다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 “상가 등 수익형부동산에 있어 분양가는 수익률과 연결되는 중요한 요소라고 볼 수 있다”며 “따라서 전용률 차이가 큰 상가의 경우 실제 사용면적 대비 분양가를 감안해 가격선을 확인하는 게 좋으며, 전용면적이 넓다는 것은 공간 활용도도 그만큼 높다는 의미하기 때문에 다른 점포에 비해 경쟁력을 확보할 수 있으므로 해당 점포의 전용률이 어느 정도인지를 파악해 투자자 스스로가 적정가격을 확인하는 것이 필요하다”고 조언했다.

부동산 정보회사 한국창업부동산정보원은 전용률이 우수한 대표적인 상가로 경기 하남시 풍산동 ‘하남 수산물복합단지’, 서울 강남 역삼동 ‘신논현 마에스트로’, 경기 분당 정자동 ‘정자 3차 푸르지오시티’, 인천 송도국제도시 ‘송도 해모르 월드뷰아파트’ 단지내 상가 등이 있다고 밝혔다. - 전용률 높은 상가, 낮은 상가 장단점 잘 구별해야
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