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오은석 대표 "뉴타운 예상 지역 다세대주택 선점"
구로2동ㆍ화곡동ㆍ신당동 등지 투자 유망
2009년 12월 09일 (수) 10:16:28 최고야 기자 cky@renews.co.kr


오은석 다다 대표

“임장은 경매의 꽃입니다. 임장 없이 정보지만 믿고 경매에 투자해 수익을 얻겠다는 생각은 금물이죠. 경매 정보지만 보고 입찰할 경우 낙찰 받더라도 수익성이 떨어져 여차하면 보증금을 몰수당할 수 있으니 임장은 필수입니다”  

   

“경매에 투자할 때 그 물건이 2~3년 후 매도시점에서 시장의 우위에 설수 있는 물건인지를 잘 판단해야 합니다. 즉 시세가 꾸준히 오를 수 있는 미래가치가 높은 물건을 선택해야 하며, 수익목적을 ‘임대수익’과 ‘매도차익’으로 구분해 투자하는 것도 중요합니다”

오은석 대표는 경매 투자를 11년 이상 해온 베테랑 투자자다. 투자자들과 네티즌 사이에서는 인터넷사이트 다음 카페 ‘북극성’ 운영자인 닉네임 ‘북극성주’로 유명하다. 2009년에만 오 대표와 그의 교육생은 120여건 이상 낙찰을 받았으며, 현재도 꾸준히 수익을 내고 있다.

 

◆첫 경매 900만 수익 후 전업 투자자로


그가 부동산에 관심을 갖게 된 것은 친구의 집을 방문한 후부터다. 그의 어린 시절은 가난했다. 그는 부모님, 누나와 함께 13.22㎡ 정도의 쪽방에 살면서 주인집의 눈치를 봐야 했다. 그러다 중학생 때 우연히 친구의 집에 초대 받아 방문하게 됐는데 그 집은 넓은 정원을 갖춘 3층 주택이었다. 그 주택을 본 그는 신선한 충격을 받게 됐고 친구의 아버지가 부동산 사업을 통해 부를 축적했다는 이야기를 들으면서 부동산에 자연스럽게 관심을 갖게 됐다.  
그의 나이 23세 때, 대학시절 같이 거주하던 학교 선배의 다세대주택이 경매로 나오면서 그의 투자 인생은 시작됐다.
“선배의 주택이 경매로 넘어가지 않게 하기 위해 민법, 민사소송법, 주택임대차보호법에 대해 공부하기 시작했습니다. 그 당시 변호사 사무소, 법무사 사무소, 공인중개사 사무소를 무작정 찾아 다녔죠. 그 때 선배의 다세대주택이 감정가의 50%대로 떨어져 임차보증금과 200만~300만원을 보태면 낙찰 받을 수 있다는 것을 알게 됐습니다. 그래서 선배에게 양해를 구하고 직접 낙찰을 받았습니다. 그 투자가 제 인생을 바꿔놓았죠”

그는 선배의 다세대주택을 단독으로 시세 2000만원의 다세대주택을 1100만원에 낙찰 받았다. 낙찰 받은 것만으로도 바로 900만원의 수익이 생긴 셈이다. 그 당시 4학년이었던 그는 IT업계에 150만원의 월급을 받으며 직장생활을 하고 있었으나 이 계기로 전문 투자자로 돌아섰다.

“전문 투자자로 돌아서자 투자의 길은 쉽지 않았습니다. 전문 투자자로 되기로 한 후 1년 동안 낙찰을 한 건도 받지 못했었죠. 이후 실패의 원인을 철저히 분석하기 시작했고 임장(현장답사)의 중요성을 알게 됐습니다”
투자자로 나선지 1년 3개월째 되던 날, 그는 시세 8800만원짜리 주택을 7300만원에 낙찰 받았다. 그 후 3년 후 매도하면서 투자자금의 2배의 수익을 남기게 됐다.
서울 영등포구 대림동의 다세대주택(36.5㎡)이 감정가격 3500만원에서 3회 유찰돼 1792만원으로 떨어졌다. 그 당시 매매가격 3200만원, 전세가격이 2000만원 선이었다. 그는 전세가격보다 낮은 1952만원에 낙찰을 받았고 여기에 실 투자금은 500만원밖에 들지 않았지만 3년 후 매도할 때에는 2900만원의 수익을 남기면서 600%의 수익을 남겼다.

◆한강 초고층 수혜지 다세대주택 유망

2009년 경매시장을 주도했던 강남 재건축의 바람은 2010년에도 이어질 것으로 보인다. 특히 강남 재건축 예정 단지 중 다세대주택도 인기를 끌 것으로 예상된다. 최근 총부채상환비율(DTI) 규제의 타격을 받지 않는 다세대주택의 낙찰률과 낙찰가율이 상승하고 있고, 이 기조가 계속돼 2010년 2월 경에는 부동산 시장에 매수세가 붙으며 거래가 살아날 것으로 전망된다. 특히 한강르네상스 프로젝트의 전략정비구역, 유도정비구역을 눈여겨볼 만하다.
“전략정비구역 중 한 곳인 합정은 현재 지분가격이 3.3㎡당 4000만~4500만원으로 당인리 발전소가 이전 후 공원으로 조성되고 재개발이 진행되면 향후 매매가가 상승할 여력이 커 2~3년 기간을 목표로 두고 들어가도 괜찮습니다”

광진구 자양동, 마포구 망원동 등 유도정비구역의 경우 2010년 상반기에 구체적인 계획이 발표될 계획으로 이들 지역은 그 때 가격이 상승할 것으로 전망된다. 마포구 망원동 다세대주택의 경우 금융위기 이전 3.3㎡당 2500만~2600만원 선이었지만 금융위기 이후 2300만원까지 빠졌다가 유도정비구역 발표 이후 3000만원까지 상승했다. 그 후 꾸준히 올라 현재 3500만원 선이다.

그는 2010년 6월 지자체 선거를 앞두고 있어 미뤄뒀던 3차 뉴타운의 개발이 가시화될 것으로 예상했다.
“2010년 이후부터 4차 뉴타운 지정 바람이 불 것을 예상됩니다. 빠르면 오세훈 서울시장의 임기전에, 늦으면 2010년 이후에 4차 뉴타운 지정에 대한 움직임이 예상돼 예상지역을 미리 선점하는 것도 나쁘지 않죠”
그가 뽑은 4차 뉴타운으로 예상되는 지역은 개발 압력이 높은 용산구 서계동 청파동, 성동구 성수1ㆍ3동, 구로구 구로본동 구로2동, 강서구 화곡동, 성북구 정릉동, 중구 신당동 강북구 수유6동, 미아1,2동 등이다. “용산구와 성동구의 경우 지분가격이 높아 투자자금이 많이 들지만 그 외 지역은 잘만 접근하면 경매로 대출을 포함해서 1억~2억원으로 접근이 가능합니다.”

◆"임장은 경매의 꽃"

그가 경매 투자에서 강조하고 또 강조하고 하는 것은 ‘임장(현장답사)’이다.
“임장은 경매의 꽃’입니다. 임장을 잘못하면 수익을 기대하지 못하죠. 물건을 낙찰 받고 2~3년 후에 매도시 공사비용을 포함해서 수익을 얻을 수 있을지 잘 판단해야 합니다. 경매 정보지만 보고 입찰할 경우 낙찰 받더라도 수익성이 떨어져 여차하면 보증금을 몰수당할 수 있으니 임장은 필수죠”

임장보고서를 작성하는 것도 실패의 가능성을 줄이고 성공의 확률을 높일 수 있는 방법이다. 임장보고서를 작성하면 객관적인 물건의 가치, 적정한 입찰가를 알 수 있고 입찰 당일 분위기에 휩쓸려 입찰가를 올려 쓰는 돌발적인 상황을 사전을 막을 수도 있다.
그는 마지막으로 투자자들에게 “목표 수익률이 채워졌다면 욕심을 부리지 말고 매도해야 한다”며 ”자신의 능력 여부를 따져 목표 수익률은 정해야 한다. 투자철칙이 있어야 손실이 나더라도 리스크를 해결할 수 있고 금액 손실도 줄일 수 있다”고 말했다.


오은석  다다 대표
오은석 대표는 경매 투자를 11년 이상 해온 전문 투자자로 투자자들과 네티즌 사이에서는 인터넷사이트 다음 카페 ‘북극성’ 운영자인 닉네임 ‘북극성주’로 유명하다. 2009년에만 오 대표와 그의 교육생은 120여건 이상 낙찰을 받았으며, 현재도 꾸준히 수익을 내고 있다. 현재 그는 정민 법무사 사무소 이사를 겸임하고 있으며 부동산 경매 자문 및 상담위원, 경매 칼럼니스트로 활동하고 있다. 저서로는 <내인생의 터닝포인트, 친절한 경매>가 있다. 

 

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