서울시 공공관리 시범사업지 ‘방화6구역’을 가다

마곡지구 배후단지·교통 프리미엄 예상 

강서구 방화동 609번지 일대인 6구역이 낙후이미지를 탈피하고 방화재정비촉진지구와 함께 강서구 마곡지구의 배후단지이자 방화동 일대의 새로운 랜드마크 단지로 자리매김할 전망이다. 이 구역은 최근 9호선 개통으로 교통이 개선되고 마곡지구 도로변과 바로 붙어있어 마곡지구 개발에 따른 수혜를 직접 입게 됐다.
방화재정비촉진지구 6구역은 다세대주택과 아파트가 극히 적고 단독주택과 다가구주택이 밀집된 지역으로 다른 구역과 달리 노후 건물이 재개발할 수 있는 연한이 가까워져 방화 재정비촉진지구 기본계획안에 따라 재개발이 가속화될 전망이다. 이 구역은 지난 2일 서울시의 공공관리 시범사업 단지로 추가돼 약 2억5000만원 가량의 사업비도 지원받게 됐다.

6구역은 강서구청장이 공개경쟁입찰방식으로 지원용역업체를 선정하고 주민설명회 개최, 위원장, 감사 주민선거 실시 등 추진위원회 구성절차를 진행하게 된다.
강서구청 관계자는 “서울시는 자치구별로 1개 지구를 공공관리 시범사업으로 진행한다는 방침으로, 강서구는 재개발을 앞둔 방화6구역을 신청하게 됐다”며 “방화6구역은 구청에서 추진위원회 승인까지 직접 관리하게 돼 그 사이 재개발에서 흔히 발생하는 주민간의 갈등이 최소화돼 신속, 투명하게 재개발이 추진될 것으로 예상된다”고 말했다.

이 구역은 과거 지하철 5호선이 들어서기 전 버스노선조차 없어 교통이 불편해 방화동내에서도 실수요자와 투자자들로부터 외면을 받아온 지역이었다. 이 구역은 1년전만해도 공항시장과 인접해 교통이 편리한 방화7구역,8구역과의 매매가격이 3.3㎡당 100만원 가량 차이가 났지만 9호선 개통으로 더블 역세권 단지로 부상해 매매가격에서 차이가 없어지면서 방화재정비촉진지구내에서도 유망한 구역으로 꼽힌다.
서해남 온누리공인중개사사무소 대표는 “방화6구역에 지하철이 들어서기 전에는 논과 밭밖에 없고 버스노선도 없어 교통편이 매우 불편해 사람들의 관심이 적었던 곳”이라며 “하지만 현재 방화6구역은 지하철 5호선과 9호선 2개의 노선을 이용할 수 있는 구역으로 강남까지 30분 거리 단축돼 강남 접근성이 좋아졌다. 방화동 내에서 가장 투자가치가 높은 지역”이라고 말했다.

이와 더불어 방화6구역이 방화동을 비롯한 강서지역의 랜드마크 단지가 될 가능성도 높아졌다.
지금까지 방화동 일대 랜드마크 단지가 총 2780가구의 강서구 내발산동 우장산 힐스테이트(2005년 입주)였다면 방화6구역을 비롯한 방화재정비촉진지구는 새아파트인데다가 총가구수가 7500가구로 가구수가 3배가량 많은 대단지가 되기 때문이다. 지하철도 우장산 힐스테이트는 5호선 발산역 1개 노선이지만 6구역은 5호선,9호선 더블 역세권 단지인 것도 메리트다. 한강희 해태 공인중개사사무소 대표는 “방화6구역이 마곡지구의 배후 단지이면서 2개의 지하철 노선이 지나가 역세권 프리미엄이 붙어 방화동 일대의 시세를 주도하게 될 것”이라고 말했다.

일반분양물량이 많다는 것도 방화6구역의 메리트다.
6구역은 514가구가 건립될 예정이다. 이중 조합원 물량 약 180가구를 제외하면 약 334가구가 일반분양물량으로 예상된다. 다세대주택은 2개동 외에 찾아볼 수가 없어 지분쪼개기가 없고 조합원수가 적다는 것이 메리트다. 이에따라 조합원 수보다 85%가량이 많은 수가 일반분양물량으로 조합원들에게 비용을 절감시켜줄 것으로 예상된다.

하지만 재개발 추진속도가 관건이다. 구역면적, 조합원수가 비슷하고 바로 맞은편에 위치한긴등마을의 경우 지난해 철거를 했지만 몇몇 조합원들의 심한 반대로 인해 공사가 지지부진한 상황이다. 현지 중개업소에 따르면 매월 공사비용으로 받은 대출 이자만 2억원이 낭비되고 있는 상황이다. 6구역은 계획 변경결정안 단계에 있다.

한편, 6구역의 지분가격은 꾸준히 오르고 있다.
6구역 단독주택 지분가격은 3.3㎡당 1300만원 선, 다세대주택은 4000만원 선이다. 지난 2월 경 3500만원 선이었던 지분가격은 부동산이 회복되면서 3.3㎡당 500만원 가량 올랐다.
현지 중개업소에 따르면 매매거래는 거의 없다. 지난 7월 경 9호선 개통과 강남 재건축 가격이 급등하면서 덩달아 거래가 반짝 이뤄졌지만 이후 총부채상환비율(DTI) 규제 확대 여파로 매수세가 주춤한 상황이다.

방화6구역 개요
위치	강서구 방화동 609번지 일대
면적	2만6083㎡
총가구수	514가구 예상
조합원수	180여명
일반분양수	334가구 예상
지분가격	단독: 1300만원