최근  고정금리를 중심으로 시중은행들의 대출금리가 상승세를 보이고, 출구전략과 금리인상의 가능성이 제기되는 등 대출 금리의 불확실성이 커지면서 대출에 기댄 부동산 투자에 대한 우려가 높아지고 있다.

주택대출 고정금리의 상승은 은행채 등 기준금리 역할을 하는 시중금리가 올랐기 때문으로, 지난 4월말 4.49%로 최저점을 찍었던 은행채 3년(AAA) 금리가 7월 30일에는 5.03%까지 올라 3개월 만에 0.54%가 치솟는 높은 상승세를 보이고 있다.

또한 주식시장, 부동산 시장이 과열 분위기를 보이면서 시중의 과잉 유동성에 대한 경계의 목소리가 나오는 가운데, 수도권 지역에 대한 LTV기준이 강화되고 정부의 출구전략과 금리 인상의 가능성도 제기되고 있다.

주택담보대출의 대부분을 차지하고 있는 변동금리형 주택대출의 기준금리가 되는 CD금리는 아직까지 안정세를 보이고 있지만, 이처럼 은행채의 상승세가 지속되고 정부의 유동성 해소 정책이 펼쳐지게 되면 단기금리인 CD금리 또한 상승하게 될 가능성이 높다.

금리에 대한 불확실성이 커지고 있는 가운데, 경기회복을 염두에 둔 공격적인 부동산 투자 전략의 위험성도 커지고 있다.

대출을 통해 수익성을 높이는 레버리지 효과에 기댄 공격적인 부동산 투자는 금리가 상승하게 될 경우 이자액의 증가로 인해 자칫하면 자금계획에 차질을 빚게 되고 수익성 또한 크게 악화될 수 있기 때문이다.

특히 상가 등 수익성 부동산의 경우 계약기간이 최소 1~2년이라는 점을 고려할 때 임대료 상승 속도가 금리 상승 속도를 따라가지 못할 가능성이 크기 때문에 금리 상승이 현실화되면 수익률 악화가 우려되는 상황이다.

상가투자정보 제공업체인 상가뉴스레이다에서 수도권 1,178개 상가, 연면적 18,588,985㎡의 대출 가능 비율을 조사한 결과, 대출비율이 40%대인 상가가 전체의 54.67%로 가장 많은 것으로 나타났다.

50% 이상의 높은 대출비율을 보인 상가도 13.75%로 나타나, 대출비율이 40% 이상으로 높은 상가가 전체 조사 대상의 68.42%를 차지하고 있어 제2금융권 및 개인적 경로를 통한 추가적인 대출까지 고려할 경우, 대출금리 상승시 상가시장에 미칠 파장이 클 것으로 예상된다.

전문가들은 이처럼 금리인상과 정부의 유동성 환수 가능성이 제기되는 상황에서, 부동산 투자시 대출 비율을 낮추고, 과도한 대출을 활용한 투자가 있었다면 원금 상환을 통해 대출비율을 줄여나갈 것을 당부하고 있다. 대출을 최소화한 자금 계획을 가지고, 보수적으로 수익률 확보가 가능한 은행, 마트 등의 장기 임차인이 입점한 선임대 상가들에 투자하는 안정지향적인 투자 전략이 요구된다.

상가뉴스레이다 선종필 대표는 “수도권 LTV기준이 강화되는 등 정부의 부동산 과열을 경계하는 움직임이 가시화되고 있는 상황에서, 시중의 과잉유동성을 환수하기 위한 금리인상과 같은 출구전략의 시행 가능성도 제기되고 있다”며, “단기 급등은 없다하더라도 중장기적으로 대출 비율 비중과 금리 상관관계상 금융 투자이익보다 수익률이 약해지거나 상가보유를 위한 자금유동성 경색 등이 있을 수 있어 자금포트폴리오 재구성을 사전에 준비하는 것이 필요하다”고 말했다.

40%대출 활용시 대출 금리 따른 수익률 변동 예시

대출금리	5%	6%	7%	8%
항 목
① 분양가	500,000,000원
② 취, 등록세	23,000,000원
③ 보증금	50,000,000원
④ 월임대료	2,500,000원
⑤ 대출금(40%)	200,000,000원
⑥ 실투자금(①+②-③-⑤)	273,000,000원
⑦ 월대출이자(⑤x대출금리÷12)	833,333원	1,000,000원	1,166,667원	1,333,333원
⑧ 실질월수익(④-⑦)	1,666,667원	1,500,000원	1,333,333원	1,166,667원
⑨ 실질연수익	20,000,004원	18,000,000원	15,999,996원	14,000,004원
⑩ 수익률	7.33%	6.59%	5.86%	5.13%