내달 조합측 계획안 나오면 가격 출렁일 듯

“주민들이 이번 용적률 상한에 대해 대만족을 하고 있습니다. 다만 단지 층수 제한을 풀길 원하고 있죠. 그렇게 되면 동과 동사이 간격이 벌어져 쾌적해지고 일반분양 물량이 증가해 수익성도 좋아질 수 있습니다” (개포수정공인중개사무소)

“투자자들이 계속 찾아오고 있어요. 물건을 구해달라는 사람들이 많습니다. 하지만 주민들이 매물을 모두 거둬들여 물건이 아주 귀합니다”(K공인중개사무소)

강남구 개포동 개포주공아파트 단지가 최근 용적률이 250%로 상향되자 투자자들의 발길이 이어지고 있다. 수도권 뿐만 아니라 지방에서도 투자자들이 원정오고 있는 실정이다. 금융권에 따르면 VIP투자자들도 개포주공에 관심이 높다.

전문가들은 개포주공 용적률이 50% 상향 조정된 것은 고무적이라는 의견이다. 하지만 개포주공아파트가 2종 주거지역에서 3종 주거지역으로 변경될 여부는 앞으로 지켜봐야 한다는 입장이다. 현지 중개업소에 따르면 주민들은 용적률 상향에 대해 만족하지만 층수를 풀어달라는 입장이다. 층수를 높이면 동과 동간 사이가 멀어져 쾌적한 단지로 조성되기 때문이다.
개포주공은 지난 2006년 최고점 대비 현재 약 80~90% 정도 회복한 상태다. 현재는 약보합세를 이루고 있다. 매물도 모두 거둬들이고 있다.
주공 4단지 36㎡(11평)은 현재 6억2000만원으로 지난 2006년 말 7억5000만원에 비하면 1억3000만원 가량 빠진 상황으로 2006년 대비 약 82.6%가량 회복한 상태다.
42㎡(13평)은 현재 7억5000만원 선이며 지난 2006년 말(8억5000만원) 대비 1억원 가량 빠진 상황으로 현재 약 88.2%가량 회복했다. 49㎡(15평)은 10억원 선으로 지난 200년 말(12억5000만원) 대비 약 80% 가량 회복한 상태다.

현지 중개업소에서는 오는 7~8월 경에 다시 한번 가격이 약간 상승할 것으로 보고 있다.
이형관 개포동명공인중개사사무소 대표는 “조합 측이 계획안 발표를 7월 말 경으로 예상하고 있어 그 때 계획안이 발표되면 가격이 다시 출렁일 것”이라고 말했다.
부동산 전문가들은 “개포주공 시세는 많이 올라 현재 허리 선으로 곧 가슴아래까지 상승할 것”으로 보고 있어 투자 시점은 약간 늦었다는 의견이다. 또한 투자자가 무리해서 대출받아 개포주공에 투자하면 향후 금리가 상승할 경우 이자 부담이 커 위험할 수 있다.

이남수 신한은행 부동산 팀장은 “개포주공의 전세 등 임대가격이 저렴해 투자자가 부담해야할 초기 투자금이 많이 들어갈 수 있다"며 "초기에 무리해 대출을 많이 끌어와 투자를 한다면 향후 금리가 상승했을 때 투자자에게 큰 부담이 될 수 있어 이에 유의해야 한다”고 말했다.
개포주공이 일반 공급될 때 강남 재건축 물량이 동시에 일반 분양될 가능성이 높아 공급이 몰려 매매가의 거품이 약간 빠질 수도 있다.

개포주공에 투자시 세금도 유의해야 한다.
김일수 기업은행 부동산 팀장은 “1가구 2주택자의 경우 양도소득세가 6~35% 일반세율로 내년 말까지 한시적으로 적용되기 때문에 1가구 2주택자는 개포주공 등 재건축 단지에 투자하고 현재 거주하고 있는 주택을 내년 안에 팔고 재건축 단지를 실거주 목적으로 접근할 필요가 있다”고 전했다.