설춘환 한빛부동산컨설팅 본부장

“지금 여유자금이 풍부한 상류층 중심으로 강남3구에 부동산을 경매나 매매를 통해 매입하려는 수요가 움직이고 있습니다. 강남3구는 불패라는 말이 틀리지 않을 정도로 투자수요가 아주 탄탄합니다”

설춘환 한빛부동산컨설팅 본부장은 “투자자들이 강동구 5~6층 건물 등을 비롯해 10억원, 50억원, 100억원대 등을 매입하려는 수요가 꾸준히 있다”며 이에 대한 컨설팅을 원하는 투자자들의 문의가 계속 이어져 많이 바쁘다는 인사로 인터뷰를 시작했다.

그는 중학교 3학년 때 처음으로 주식에 2500만원을 투자해 2개월만에 100% 투자수익을 올리면서 투자를 시작했다. 그 후 그는 지금까지 고액 재산가들의 투자상담을 전문으로 하고 있는 투자전문가로 부동산, 주식에 관한한 고수 중의 고수다. 최근에도 그의 주식 투자 자문을 받은 투자자들은 1억원 이상의 수익을 내고 있다.

인터뷰 와중에도 몇몇 지인들이 서초구의 삼성래미안, 유원 아파트 등의 경매물건을 들고 와 상담 의뢰를 할 정도로 그의 스케줄은 빠듯했다.

그의 손을 거쳐 간 부동산이나 주식은 투자자에게 고스란히 높은 수익을 올려준다.  그의 성공사례는 손으로 꼽을 수 없을 정도다. 그는 “투자는 리스크가 높은 반면 수익도 높아야 한다(High Risk, High Return)”며 “현실을 제대로 보지 못하면 아무 의무가 없다. 투자는 현재가치를 제대로 보면서 미래가치를 잘 파악해야 수익을 극대화할 수 있다”고 말했다.

설 본부장의 조언으로 한 투자자는 지난해 10월 감정가액 11억5000만원에 나온 수원시 장안구 을전동 한 상가를 3대1의 경쟁률로 8억3000만원에 낙찰받았다. 그 상가는 보증금이 1억5000만원, 임대료는 월평균 600만원, 현재같은 시기에는 550만원으로 그 투자자는 연간 약 10%의 수익률을 얻고 있다.

그는 “서울 강남3구는 상가 임대수익률이 약 4%가 채 나오지 않지만 이곳을 제외한 다른 지역은 연 8%의 수익률이 양호하다. 임대수익률이 연 10%이상 나오는 곳은 현재가치가 높다고 평가할 수 있다”고 말했다. 그는 “상가 투자시 현재가치 뿐만 아니라 주변에 재개발 등 개발호재 유무 등 미래가치를 따져 임대수익 뿐만 아니라 시세차익까지 얻을 수 있는 투자를 해야 한다”고 덧붙였다.  

한 투자자는 그의 도움으로 지난 1월 일산의 한 아파트를 경매로 낙찰받았다. 부동산가격하락기에도 급락이 없었던 대단지로 당시 시세가 3억8000만원였던 이 아파트를 3억2300만원에 낙찰받았다. 앞으로 가격하락이 예상된다 하더라도 급매물로 나온다면 약 3억6000만원 선으로 최악의 경우 3억3000만원까지 떨어져도 그것보다 저렴하게 매입한 셈이다.  그는 경매투자시 “아파트는 단지수, 아파트 브랜드, 내부구조, 교통, 교육여건, 건축연도, 재건축ㆍ재개발을 대비한 대지권 비율, 조망, 일조 등 다양한 시각에서 검토를 해야 한다”고 말했다. 

그는 지금도 서초구, 송파구 일대는 경매시장에서 인기가 높다고 말한다. 그는 “서초구는 인프라가 훌륭한 곳으로 삼풍, 대림e편한세상, 삼성래미안, 한양, LG자이 등이 여전히 인기가 높고 반포동 한신, 자금여력이 풍부한 투자자는 아크로비스타, 서래마을 등이 여전히 유망하다”고 말했다. 이밖에 강남구 압구정동 현대아파트도 향후 3.3㎡당 1억원까지 갈 것으로 보는 투자자들이 많아 이곳으로 투자자들이 몰려들고 있다고 귀띔했다.

자곡동, 장지동 등 그 일대도 유망하다.  그는 “수서에서 자곡동, 장지동 등 이 일대도 개발제한구역이라 현재 쾌적성이 매우 높을 뿐만 아니라 만약 향후 이곳이 개발제한 구역에서 풀린다면 재건축, 재개발의 여지도 있어 유망한 곳으로 꼽는다”고 말했다.

최근 법원 경매 물건은 많지 않은 반면 공매 물건은 많이 나오고 있어 공매도 유망하다. 특히 공매로 나온 물건 중 광주 하남시,  김포 등 경인운하 수혜지역으로 수요가 꾸준한 지역의 토지들도 눈여겨 볼만하다. 하지만 공매물건은 일반인들이 보기에 쉽지 않아 많은 공부가 필수다.

그는 “경매는 시세보다 매우 저렴하게 사는 것이 아니라 일반 급매물보다 약 10%정도 저렴하게 낙찰받는 것이 정석이라며 “만약 터무니없이 저렴한 매물은 분명히 어떤 하자 있는 경우가 대부분이라 주의해야 한다”고 말했다.

그는 마지막으로 “주식이든 부동산이든 투자는 모두 자신이 결정하고 그 결과에 대해 책임지는 것”이라며 “투자할 때는 그 분야에 대해 알아야 하고 시간과 자금의 여유를 갖고 재테크를 시작해야 한다. 이 두가지 모두 가질수 있는 여유가 없다면 하나의 여유는 있어야 제대로 된 재테크를 할 수 있다”고 조언했다. 
 
설춘환 한빛부동산컨설팅 본부장은----------------------------------------------
설춘환 한빛부동산컨설팅 본부장은 한성대학교 부동산대학원에서 부동산개발 및 관리를 전공했고 호원대학교 겸임교수로 민사집행과목 중 경매부분을 중심으로 강의하고 있다. 그는 투자자문과 컨설팅을 전문하는 경매전문가로 인터넷 다음 ‘설군의 부동산경매(http://cafe.daum.net/cauction)’를 운영하고 있다. 저서로는 누구나 할 수 있는 가압류 가처분 실무, 누구나 할 수 있는 부동산경매실무, 럭셔리토지경매 등이 있다.