권리분석 : 115m² 입주 지분 사려는데…

- 2008년 관리처분인가 이후 현재 이주상태 (약70%이주)
- 조합원 권리가액 확정 및 조합원분양가 확정 상태임
* 아현뉴타운 3구역의 조합원 115m²(34평형)과 80m²(24평형) 배정 지분

항목/내용	115m²형 (34평형)	80m²(24평형)	비      고
① 매매가격	6억 6000만원	4억 4000만원	115m²형(34평형) 총매입원가
② 조합원 분양가	4억 2000만원	3억 1800만원
③ 조합원 권리가액	1억 8600만원	1억 3500만원	감정평가액 ☓ 비례율(110%)
④ 추가부담금	3억 600만원	1억 8300만원	②조합원분양가 - ③권리가액
			(계약금,중도금,잔금 분할납입)
⑤ 투자금액	3억 5400만원	2억 5700만원	①매매가격 - ④추가부담금
⑥ 이주비	무이자 7000만원	무이자 5000만원	무이자,유이자이주비는 입주시 상환
	유이자 3000만원	유이자 3000만원	유이자 금리 7.0%
⑦ 실 투자금	2억 5400만원	1억 7700만원	⑤투자금액 - ⑥이주비

사업가 김민수씨(50, 가명)는 투자 지역를 찾다가  2008년 5월 관리처분인가를 받은 아현뉴타운 3구역의 조합원 지분 2개를 발견했다. 아현뉴타운은 종로, 광화문 등 도심지역과 신촌, 이대 등 부도심지역 등과 10분거리고 여의도, 용산 등과도 가까워 이들의 배후단지로 향후 투자가치가 높을 것이라고 판단했다.  김씨는 조합원 지분 중 1개를 매입하기로 결정했다. 이에따라 김씨는 입주시점인 2011년에 이 2개의 지분의 수익률이 얼마일지 궁금해 계산해 보았다.
  
2개의 조합원 지분 중 한 개는 115m²형 아파트에 입주할 수 있는 지분으로 매매가격은  6억6000만원이다.

109m²형 조합원 분양가는 4억2000만원이고 지분의 토지, 건물, 비례율 등 반영한 조합원 권리가액은 1억 8600만원이다. 추가부담금은 조합원분양가 4억2000만원에서 권리가액 1억 8600만원을 제한 3억 600만원이다. 조합원인 매도자는 이주비로 무이자 7000만원을 포함한 1억원을 이미 대출받은 상태다. 

또한 매수자인 김씨는 향후 추가 부담금 3억600만원을 계약금, 중도금, 잔금 등 분할 납입해야 한다.

이에따라 김씨는 추가부담금과 이주비 등 대출금에 대한 채무(4억600만원)를 안고 지분을 구입하는 것으로, 매도자에게 매매가 6억6000만원에서 추가부담금 3억600만원과 이주비 1억원을 제한 2억5400만원을 주고 지분을 구입할 수 있다. 즉 초기에 들어가는 실 투자금은 2억5400만원이다.

하지만 김씨는 향후 추가부담금 3억600만원은 분할 납입하고 이주비 1억원도 입주시에 완납을 해야 한다. 

현재 아현뉴타운 3구역 115m²형 아파트 시세가 8억원선으로 입주시점인 2011년경 아현뉴타운 3구역 115m²형 아파트 시세를 9억원~10억원으로 예상해 수익률을 계산해보면,

9억원일 때 투자수익은 2억4000만원으로 수익률은 초기투자비용(2억5400만원) 대비 94.4%로 연 31.4% 수준이다.  

10억원일 때 투자수익은 3억4000만원이다. 수익률은 초기투자비용(2억5400만원) 대비 133.8%로 연 44.6%에 달한다.

또 다른 조합원 지분은 80m²(24평형) 아파트에 입주할 수 있는 지분으로 매매가격은 4억4000만원이다.

 80m²형 조합원분양가는 3억1800만원이고 조합원 권리가액은 1억 3500만원이다. 김씨가 향후 부담해야할 추가부담금은 1억8300만원이다. 조합원인 매도자는 이주비로 무이자 5000만원을 포함한 8000만원을 이미 대출받은 상태다. 

이에따라 김씨는 추가부담금과 이주비 등 대출금에 대한 채무(2억6300만원)를 안고 지분을 구입하는 것으로, 매도자에게 매매가 4억4000만원에서 추가부담금 1억8300만원과 이주비 8000만원을 제한 1억7700만원을 주고 지분을 구입할 수 있다. 즉 초기에 들어가는 실 투자금은 1억7700만원이다.

현재  80m²형 아파트 시세가 4억5000만원선으로 입주시점인 2011년 80m²형 아파트 시세를 6억원~7억원으로 예상해 수익률을 계산해보면,

6억원일 때 투자수익은 1억6000만원으로 수익률은 초기투자비용(1억7700만원) 대비 90.3%로 연 30.1% 수준이다.  

7억원일 때 투자수익은 2억6000만원이다. 수익률은 초기투자비용(1억7700만원) 대비 146%로 연 48.6%에 달한다.