북아현동에 5년째 살고 있는 최지영씨(가명,36세)는 신촌에서 식당을 운영하면서 통장에 꽤 많은 돈을 모았다. 인근 아현뉴타운 공덕동 재개발구역에 투자한 사람들이 상당한 투자이익을 남겼다는 얘기와 현재 아현뉴타운, 공덕동 109㎡ 아파트가격이 8억원씩이나 나가는 모습을 보고 이번 기회에 북아현뉴타운에 내집마련과 투자를 동시에 하기로 결심했다. 

북아현뉴타운은 도시재정비촉지지구로 지정, 토지거래허가구역으로써 대지면적 20m²(6평)이상이면 토지거래허가를 받아야 하고 세대원 전원이 무주택자이며 3년동안 직접 거주하면서 보유하고 있어야 한다. 단 1주택이 있을 경우 주택처분계획서 등을 제출해야 매입이 가능하다.

최씨는 현재 무주택자이고 아이도 아직 어려 직접 거주하는 것에 대해서는 낡고 좀 불편할 뿐 크게 걱정하지 않는다. 이에따라 최씨는 부동산중개업소를 방문했고 공인중개사는 괜찮은 연립주택 지분을 소개시켜 줬는데 최씨는 앞으로 그 곳에 투자했을 때 투자수익까지 기대할 수 있는 곳인지 궁금하다. 

대지면적 33m²(10평), 건물면적 62m²형(18.7평)형 매매가는 3억3000만원이다. 3.3m²당 대지면적 가격은 3300만원이다. 현재 이 주택에는 1억3000만원 전세가 들어있다. 따라서 초기 투자비용은 3억3000만원에서 1억3000만원을 뺀 2억원이다. 

그러나 새로 짓는 아파트를 분양받기 위해선 나중에 추가부담금을 준비해야 한다. 또한 대지면적과 건물면적을 고려한 감정평가가 필요하다. 추가부담금은 새 아파트의 예상 조합원분양가에서 권리가액(감정평가액x비례율)을 뺀 금액이다. 

권리가액을 구하기 위해서는 토지 및 건물의 감정평가와 비례율을 알아야 한다.

토지 및 건물 감정평가액은 앞으로 조합에서 선정하는 2개의 감정평가기관이 토지 및 건물을 감정평가한 평균금액이다. 토지는 인근 표준지공시지가 등 여러 요인들을 감안해 감정평가를 하는데 주로 공시지가의 120~140%선에서 결정된다. 건물은 건물현황에 따라 3.3m²당 50만~150만원선으로 평가를 하고 있다.

토지 및 주택의 감정평가액에다 비례율(개발이익률)을 곱한 금액이 권리가액이 된다. 비례율은 재개발사업의 사업성과를 수식화한 것이다. 비례율은 총사업이익(분양수입-사업비용)을 종전자산(토지+건물)총액으로 나눈 수치다. 통상 재개발지역 비례율은 100~130%선에서 결정된다. 

최씨가 매입한 토지와 건물을 감정평가하면 약 1억6000만원에다 예상 비례율 130%를 곱하게 되면 권리가액은 약 2억1000만원이 된다.

조합원 분양에서 가장 많은 공급 물량은 109㎡형(33평형)으로 조합원 분양시 권리가액이 많은 순으로 공급물량을 선택할 수 있다. 권리가액에 가장 인접한 평형배정을 하지만 해당 조합원들은 공급물량이 많은 109㎡형으로 분양받을 확률이 높다. 

이에 최씨가 109㎡형 아파트 분양을 받을 수 있다고 가정하고, 최씨가 내야할 추가부담금은 조합원 예상분양가에서 권리가액을 뺀 금액이다. 

현재 인근 아현뉴타운 3구역 조합원 분양가가 3.3㎡당 평균 1360만~1800만원으로 향후 북아현뉴타운 109㎡형 조합원 분양가를 5억5000만원으로 책정할 경우 추가부담금은 5억 5000만원에서 권리가액인 2억1000만원을 뺀 3억4000만원이다.

즉 109m²형 아파트 분양권을 받기 위해서는 매매가와 추가부담금을 합한 금액인 총 6억7000만원이 든다.

현재 북아현뉴타운 109㎡형 매매가가 약 7억원으로 입주시기인 4년후 2012년 시세를 8억원~9억원으로 예상해 수익률을 계산해 보면,
8억원일 때는 투자수익이 1억3000만원으로 4년간 수익률은 초기투자금(2억원)대비 65%로 연 16.25%의 수익률이 발생한다.
 
9억원일 때 투자수익은 2억3000만원으로 4년간 수익률은 초기투자금(2억원)대비 115%로 연 28.75%의 수익률이 발생하는 셈이다. 

(단 전세 1억3000만원은 무이자 이주비로 상환하는 것으로 가정, 취․등록세 등은 수익률 계산에서 제외함)

내용	항목	비용	비고
대지면적 33m²건물면적 62m²	① 매매가	3억3,000만원	대지3.3m²당 3300만원
	② 전세가	1억3,000만원
	③ 초기 투자비용	2억원
예상감정평가액	④ 대지면적x공시지가의 140%선	약 1억4,000원	공시지가 303만원/m²
	⑤ 건물면적x3.3m²당 약100만원	약 2,000만원	3.3m²당 100만원선
	⑥ 예상 비례율	약 130%	대지+건물 감정평가액x 130%
	⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액)	약 2억1,000만원	(④ + ⑤) x ⑥
⑧ 109m²형 조합원 예상 분양가		약 5억5,000만원	3.3m²당1660만원선
⑨ 추가부담금		약 3억4,000만원	⑧ - ⑦
⑩ 총 투자비용		약 6억7,000만원	① + ⑨

결론:109m²(33평형) 조합원지분 매입원가

6억7000만원

주변시세 약 7억원