109m² 매입원가 6억5천만원
추가부담 3억5500만원 들어

회사원 김모씨(40대)는 내집 마련과 투자를 동시에 하고 싶어 신길 뉴타운의 다세대주택을 알아보기로 했다. 신길 뉴타운의 한 공인중개사 사무실을 찾은 그는 신길 7구역에서 괜찮은 다세대 주택을 발견했다. 김모씨는 이 주택에 대한 투자수익률을 계산해보기로 했다.
 
대지면적 33m²(10평), 건물면적 50m²형(15평형) 매매가는 2억5000만원이다. 3.3m²당 대지면적가격은 2500만원이다. 현재 이 주택에는 6000만원 전세가 들어있다. 따라서 초기 투자비용은 2억5000만원에서 6000만원을 뺀 1억9000만원이다. 

그러나 새로 짓는 아파트를 분양받기 위해선 추가부담금을 준비해야 한다. 또한 대지면적과 건물면적을 고려한 감정평가가 필요하다. 추가부담금은 새 아파트의 예상 분양가에서 권리가액(감정평가액)을 뺀 금액이다. 

권리가액을 구하기 위해서는 토지 및 건물을 감정평가와 비례율을 알아야 한다.

토지 및 건물 감정평가액은 추후 조합에서 선정한 2개의 감정평가기관이 토지 및 건물을 감정평가해 평균한 금액이다. 토지는 인근 표준지공시지가 등 여러 요인들을 감안해 감정평가를 하는데 주로 공시지가의 120~140%선에서 결정된다. 건물은 건물현황에 따라 3.3m²당 50만~150만원선으로 평가를 하고 있다.

토지 및 주택의 감정평가액에다 비례율(개발이익률)을 곱한 금액이 권리가액이 된다. 비례율은 재개발사업의 사업성과를 수식화한 것이다. 비례율은 총사업이익(분양수입-사업비용)을 종전자산(토지+건물)총액으로 나눈 수치다. 통상 재개발지역 비례율은 100~130%선에서 결정된다.
김모씨가 매입한 토지와 건물을 감정평가하면 1억2200만원에다 예상 비례율 120%를 곱하게 되면 권리가액은 1억4500만원이 된다. 

조합원 분양에서 가장 많은 공급 물량은 109㎡형(33평형)이다. 조합원 분양시 권리가액이 많은 순으로 공급물량을 선택할 수 있다. 권리가액에 가장 인접한 평형배정을 하지만 해당 조합원들은 공급물량이 많은 109㎡형으로 분양받을 확률이 높다. 

이에 김모씨가 109㎡형 아파트 분양을 받을 수 있다고 가정한다면,

109m²형 조합원분양가는 조합에서 주변시세 등을 감안해 약 5억원으로 책정한다. 그렇다면 조합원 예상분양가에서 권리가액을 뺀 금액이 김모씨가 납부할 예상 추가부담금이다. 즉 추가부담금은 5억원에서 권리가액인 1억4500만원을 뺀 3억5500만원이다. 

109m²형 아파트 분양권을 받기 위해서는 매매가와 추가부담금을 합한 금액인 총 6억500만원이 들어가게 된다.
지난 6월에 입주한 한화 꿈에그린아파트(총 195세대)시세는 109㎡형이 6억원선이다.

신길뉴타운이 서울 역세권에 신규 대단지인 것을 감안해서 4년 후 2012년경 입주할 때  109㎡형 아파트 시세를 7억~8억원으로 예상해 수익률을 계산해 보면,

7억원일 때는 투자수익은 9500만원이다. 수익률은 초기투자금(1억9000만원)대비 50%로 연 12.5%의 수익률이 발생하는 셈이다. 

8억원일 때는 1억9500만원의 수익으로 수익률은 초기투자금(1억9000만원)대비 100%로 연 25%의 수익률이 발생한다.  

(단 전세 6000만원은 무이자 이주비로 상환하는 것으로 가정, 취․등록세 등은 수익률 계산에서 제외함)

서울시 영등포구 신길동 000번지 신길7구역 다세대건물

내용	항목	비용	비고
대지면적 33m²건물면적 50m²	① 매매가	2억5000만원	대지3.3m²당 2500만원
	② 전세가	6000만원
	③ 초기 투자비용	1억9000만원
예상감정평가액	④ 대지면적x공시지가의 130%선	1억700만원	공시지가 250만원/m²
	⑤ 건물면적x3.3m²당 약100만원	1500만원	3.3m²당 100만원
	⑥ 예상 비례율	120%	대지+건물 감정평가액x 120%
	⑦ 총 감정평가 예상액(=권리가액)	1억4500만원	(④ + ⑤) x ⑥
⑧ 109m²형 조합원 예상 분양가		5억원	3.3m²당1500만원선
⑨ 추가부담금		3억5500만원	⑧ - ⑦
⑩ 투자비용		6억500만원	① + ⑨

결론 : 109m²(33평형) 조합원지분 매입원가

6억500만원

주변시세 약 6억원