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임대주택법 시행령 개정 내용

개인도 조합설립 가능케 해 여윳돈 유입 노려

2003년 02월 11일 (화) 00:00:00

부동산신문

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6월말 시행될 임대주택법 시행령 및 시행규칙 개정안의 골자는 개인도 조합을 결성, 임대주택사업을 할 수 있도록 해 저금리 시대의 시중 여유자금을 임대주택으로 끌어들이겠다는 것이다.
또 임대주택 제도의 취지에 맞춰 무주택자의 입주 기회를 확대하고 임차인도 보호하되 임차권으로 장사를 하는 등의 부작용은 최소화하겠다는 의도도 깔려있다.
◆임대주택조합제도 도입=여윳돈을 가진 개인들도 조합을 설립해 주택을 짓거나 사들여 임대사업을 할 수 있도록 제도화했다.
서민 주거안정을 위해 임대주택 확충이 필요하지만 건설업체가 공급하는 물량에 한계가 있다는 판단에 따른 것.
조합은 본인 주택 소유 여부에 관계없이 2명 이상이 2가구 이상을 건설 또는 매입할 때 결성하면 되며, `사업주체'로서 개인사업자에게는 허용되지 않는 20가구 이상의 대규모 사업이 가능하고 국민주택기금 지원이나 세제상 혜택도 받게 된다.
미성년이거나 상법상 영리회사, 민법상 비영리법인은 구성원이 될 수 없고 주택건설 사업승인 및 건축허가시, 또는 매매계약 체결 이후 구성원 교체를 허용해 투자지분을 손쉽게 회수할 수 있도록 했다.
지분 및 수익.손실의 배분 등은 조합규약에서 미리 정해 분쟁을 막으면 된다.
한편 현재 직장 또는 지역주택조합은 20명 이상 무주택 가구주들이 조합을 결성해 20가구 이상을 짓도록 하고 있다.
◆민간임대 임차인 선정기준 개선=국민주택기금 지원없이 자체 자금으로 건설되는 민간임대주택은 임차인 선정, 보증금.임대료 및 분양전환 등에 대한 규제가 없어 사실상 분양주택과 유사하게 운영되고 있는 게 현실.
앞으로 공공택지에 민간업체가 임대주택을 지으면 기금을 지원받지 않더라도 전용면적 60㎡(18평) 이하는 청약저축에 가입한 무주택 가구주, 60∼85㎡(18∼25.7평)는 청약저축.청약부금.청약예금에 가입한 무주택 가구주만 임차인으로 선정해야 한다.
공공택지가 조성원가의 70∼95% 수준에 공급되기 때문에 기금을 지원하지 않더라도 집없는 사람이 입주할 수 있도록 제한할 충분한 이유가 있다는 게 건교부 설명.
공공택지에 지어진 민간임대는 2000년 639가구, 2001년 398가구, 2002년 750가구였다.
◆공공임대 임차권 양도요건 강화=수도권 공공임대에 대해 분양전환시 시세차익을 노리는 투기 목적의 임차권 양도를 사전 차단하기 위해 근무·생업·질병치료 등을 목적으로 수도권 이내 지역에서 이전하는 경우 1년 이상 거주한 임차인만 임차권을 양도하거나 전대할 수 있도록 했다.
이전에는 거주기간에 관계없이 임차권을 양도할 수 있었지만 앞으로 1년을 채우지 못하면 임차권을 사업자에게 반납해야 한다.
전대받는 사람의 자격도 무주택자로 한정, 주택 소유자가 임대주택에 사는 부작용도 막기로 했다.
◆임차인 보호장치 마련=임대사업자 부도시 임차인을 보호하기 위해 대한주택보증㈜이 건설기간에 한해 임대보증금에 대한 보증을 해오던 것을 분양전환시까지로 연장하고 임대주택에 제한물권을 설정할 수 없도록 제한했다.
임대사업자는 이 보증에 가입하지 않아도 되지만 입주자모집공고시 가입 여부와 보증금액, 보증기간 등을 공고하거나 임차인에게 통지해 임차인이 입주 여부를 결정할 수 있도록 해야 하며 보증수수료를 징수해도 된다.
◆표준건축비 가산 항목 확대=분양주택 등과의 형평성을 고려, 임대주택 표준건축비에 일부 비용을 가산할 수 있도록 했다.
공용면적에서 제외되는 설비덕트(공동주택의 난방.전기 등 배관을 위한 공간)나 1가구에 2개 이상의 욕실을 설치하기 위해 드는 비용 등이 그것이며 섬 지역에 건축되는 주택에도 표준건축비의 3%를 가산할 수 있다.