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장지, 발산지구 택지개발 본격화

이르면 이달 중 지구지정 완료

2002년 11월 05일 (화) 00:00:00

부동산신문

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그동안 개발유보지로 관리돼 오던 장지, 발산택지개발지구가 이르면 이달중에 지구지정이 완료될 것으로 보인다.
건설교통부에 따르면 강서구 발산동 일대 17만6,400평의 발산지구에 이어 송파구 장지동 일대 18만5,620평 규모의 장지지구에 대해서도 국방부와 의견수렴을 끝으로 관계부처 및 지자체와의 협의가 사실상 완료됐다고 지난 21일 밝혔다.
이에 따라 건교부는 이달중 주택정책심의위원회(주정심위)를 열어 장지·발산지구에 대한 지구지정을 최종 결정할 방침이다. 주정심위에서 지구지정이 결정되면 곧바로 개발계획을 수립하고 이후 토지보상과 실시계획 수립·승인 절차를 거치게 된다.
실시계획 승인 등의 절차가 완료될 경우 이들 지역의 철거가옥 매매도 더욱 활발해질 전망이다. 장지·발산지구는 지난 2000년 12월 1만8,000여평 규모의 성북 장월지구에 이어 모처럼 나온 대규모 택지개발지구인데다 서울시내 ‘마지막 노른자위’로 불릴 정도로 입지여건이 좋은 것으로 평가받고 있기 때문이다.
이에 따라 이들 아파트 단지에 입주하려는 투자자들의 관심이 한층 높아지고 있다.
그러나 철거가옥에 대한 투자는 수익률이 높은 만큼 투자위험도 따르기 때문에 일반인들이 투자시에는 보다 신중한 자세가 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.
부동산 개발 및 분양회사인 (주)RE칼럼 한재우 대표는 “택지개발지구 아파트는 일반 민영아파트와는 달리 신중한 접근이 필요하다”며 “공신력있고 신뢰할 수 있는 부동산회사와 상담하는 것이 성공투자의 지름길”이라고 조언하고 있다.
◆장지·발산지구 이렇게 개발된다=송파구 장지동 일대 18만5620평 규모의 장지지구는 지하철 8호선 장지역이 인근에 위치해 있으며 구리∼판교간 고속도로와 송파대로가 인접해 있다.
지구 남동측은 그린벨트(개발제한구역)로 둘러싸여 있으며 논란이 일었던 군부대 이전은 현재 계획대로 진행되고 있다.
이 지구는 토지이용계획상 △주거용지 7만5,000평(40.3%) △상업·업무용지 2,200평(1.2%)△공원녹지 3만7,200평(20.1%) △공공시설 등 기타시설 7만1,200평(38.4%) 등으로 개발될 예정이다. 주거용지에는 국민임대 4,029가구, 분양주택 2,112가구 등 총 6185가구가 들어설 계획이다.
강서구 내·외발산동 일원 17만6,400평 규모의 발산지구는 현재 대규모 재건축이 추진중인 화곡 저밀도 지구와 가깝다. 이 지구는 △주거용지 8만500평(45.6%) △상업·업무용지 2,400평(1.3%) △공원녹지 3만8,200평(21.5%) △기타시설 5만5,300평(31.6%) 등으로 개발될 예정이다. 공급 규모는 국민임대 6,100가구와 분양 1480가구 등 모두 7,623가구가 계획돼 있다.
이같은 계획은 개발 및 실시계획 수립과정에서 다소 수정될 수 있을 것으로 예상되지만 △장지지구는 잠실에 이은 강남권 핵심주거지로 △발산지구는 서울 강북도심과 여의도에 생활기반을 둔 주거지로 조성될 것이란 것이 부동산업계의 시각이다.
◆투자요령〓이들 지구에 입주할 수 있는 권리를 확보하기 위해선 철거예정가옥을 매입해야 한다. 철거가옥주(집주인)에게는 해당지구의 보상계획에 따라 서울시가 추진하는 택지지구의 도시개발공사 아파트에 우선 입주할 수 있는 일종의 ‘특별분양권’이 부여되거나 현금보상이 이뤄지기 때문이다.
그러나 입주권 거래는 법으로 금지돼 있다. 때문에 입주권이 발생되기 이전단계인 철거예정가옥에 대해 매도자와 매수자가 정상적인 부동산거래(매매계약 체결)를 통해 향후 택지개발

지구 아파트에 입주할 수 있는 권리를 사고 팔 수 있다.
철거예정가옥이 도시계획에 의해 수용되기 전, 즉 입주권이 발생되기 이전에 매수자 앞으로 등기이전을 마치고 향후 도시계획에 의해 해당 가옥이 수용되면 보상금과 함께 입주권이 주어지기 때문에 거래가 가능하다. 이후 지역신청은 매수자가 원하는 곳에 하면 된다.
◆유의사항〓통상 택지개발사업시 입주권 발생 여부에 대한 사항은 해당 사업지구의 특성에 따라 보상기준이 확정돼야 자세히 알 수 있다. 따라서 택지개발지구내에 있는 부동산을 매입했다고 해서 무조건 입주권이 주어지는 것이 아니기 때문에 해당 철거가옥이 과연 입주권이 발생되는지의 여부를 정확히 확인할 필요가 있다.
RE칼럼 한재우 대표는 “철거가옥에 대한 투자는 정보가 제한돼 있다는 점을 악용, 투자자들을 현혹시키는 사례가 간혹 있다”면서 “투자자들의 각별한 주의가 요망된다”고 말했다.