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오피스 수요증가로 빌딩관리업체 바쁘다

월세전환 테마화 등 선진방식 도입

2002년 08월 14일 (수) 00:00:00

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1997년 경제환란이라 일컫는 IMF이후 급등했던 공실률이 벤처와 IT사업의 활성화로 감소했다가 벤처비리와 IT사업 불황으로 다시 급등했다. 하지만 최근 경기가 다시 살아나면서 테헤란로와 광화문, 여의도 등 빌딩 밀집지대를 중심으로 오피스 시장에 서서히 불이 붙고 있다.
테헤란로 주변에 신축중인 빌딩만 해도 7개 동에 이르고 전체 연면적만 5만116평에 이른다. 옛현대아이타워건물인 스타타워와 동부금융센터 등 프라임급 빌딩을 비롯해 늘어나는 오피스 수요에 맞춰 오피스 신축도 늘고 있다.
업계 전문가들은 그동안 비어있던 오피스에 대한 수요가 늘면서 고급빌딩을 중심으로 빌딩관리업체간의 경쟁이 치열해질 것으로 내다보고 있다.

공실률 감소
빌딩자산관리업체 코리아에셋어드바이저(KAA)에 의하면 올해 상반기에 비해 공실률은 소폭 감소했다. 광화문 지역은 2/4분기 3.8%로 상반기 4.2%에 비해 0.4% 감소했고, 테헤란로는 대규모 빌딩 스타타워를 포함할 경우 상반기 8.3%에서 7.2%로 감소했다. 스타타워를 포함하지 않는 경우에도 상반기 1.4%에서 0.7%로 감소했다. 이러한 수치는 프라임급 대형빌딩을 위주로 조사한 수치이기 때문에 작은 규모의 빌딩들에선 공실률이 더욱 감소했을 것으로 보고 있다.
IMF이후 공사가 중단되었던 빌딩들이 99년부터 공사를 재개하고 벤처 붐, IT활성화 정책등으로 일시적인 오피스 수요 증가가 있었지만 신규물량 과잉공급과 기존 오피스 물량에도 불구하고 올해들어서 공실률 수치는 점점 낮아지고 있다. 이는 벤처와 IT업체가 떠난 자리를 보험업과 외국계 정보통신업체, 국내외 금융기관과 기업본사들이 메꾸고 있기 때문으로 분석된다. 스타타워 등 프라임급 대형빌딩들이 공실률 수치를 높이고 있긴 하지만 소형오피스를 중심으로 꾸준한 수요 증가를 보이고 있다.

빌딩관리업체간 경쟁 치열
테헤란로 스타타워의 경우에서 알 수 있듯이 대형빌딩이 공실률에 미치는 영향은 크다. 스타타워와 동부금융센터 등 고급 대형빌딩들은 공실이 있어도 빌딩의 이미지를 유지하기 위해 아무 업체에게나 임대를 하지 않기 때문이다.
빌딩의 이미지를 유지하고 임차인을 선정하는 것은 빌딩자산관리 업체의 주요 임무. 투자자 즉 고객을 대신해 빌딩 상권 분석부터 매입, 유지·관리, 임차인 선별까지 도맡아서 하는 빌딩자산관리 업체들은 오피스 수요와 빌딩 신축이 늘수록 바빠질 수밖에 없다. 현재 국내에서 활동 중인 4∼5개의 업체들은 각자의 노하우와 마케팅, 자료들을 바탕으로 업체간 최고의 자리에 서기 위해 경쟁중이다.
이들은 주로 외국인 투자자를 상대하는데 투자자가 매입한 빌딩을 국내의 방식이 아닌 외국의 임대·관리 방식을 도입해 관리한다. 우선 전세방식을 버리고 월세를 채택했다. 또한 상권 특성에 따라 임차인을 선정해 빌딩을 테마화하거나 임차인의 종류를 분산해 건물주나 투자자의 위험을 더는 방식도 활용한다. 또한 계약기간의 다양화 등 빌딩을 자산으로서 활용하는데 필요한 방법을 총동원한다. 테마화나 위험분산, 월세전환 등의 방식은 자산관리업체들이 대부분 사용하는 일반적인 방법들이다.
업체의 노하우는 빌딩 내부에서 나타나는데, 우선 1층이 달라진다. 과거에 빌딩 1층은 90%가 은행이었고 10%는 대부분 비어있거나 금융 관련 업종이었다. 하지만 요즘은 starbucks나 편의점, 자동차전시장 등 가볍고 활기찬 업종으로 바뀌고 있다. 이는 건물주가 개인에서 대형투자자로 바뀌고 커피숍이나 편의점 등의 생활편의시설이 건물 테마와 상관없이 생존력이 강하기 때문이다. 또한 업체들은 임차인들을 세부적으로 관리해주거나 사전 임차인 관리, 빌딩 관리시 예산을 세워 운영하는 등 임차인과 임대인의 점수를 따기 위해 분주하다.
빌딩자산관리업체 KAA 관계자는 "지금도 업체들간의 경쟁이 치열하지만 오피스 수요가 꾸준히 늘면서 각자의 노하우를 앞세운 마케팅에 주력하고 있다"며 "올 하반기에도 공실률이 꾸준히 줄어들 것으로 보여 임대인 중심의 서비스를 진행하는데 역점을 두고 있다"고 말했다.