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소규모 투자로 안정적 월수익

전주 중화산동 업무용 빌딩

2002년 08월 13일 (화) 00:00:00

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부동산 투자시 서울 수도권만이 아니라 지방 대도시의 물건도 관심을 가져볼 만한 물건이 얼마든지 있다. 물론 급격한 투자 자본이득의 상승이나 시세 차익 등은 크게 기대할 수 없지만 안정적이고 저렴한 가격에 제법 그럴듯한 물건을 매입할 수 있다.
이번에 소개하는 물건은 전주시 완산구 중화산동 2가 소재의 지하1층 지상7층의 건물로 대부분의 공간을 산부인과 의원이 쓰고 있으며 1개층 정도의 공간이 업무용으로 사용되고 있다. 적절한 투자 금액으로서 보증금과 담보대출을 이용한 소규모 금액 투자 매입으로 일정한 월정 수익을 노려볼 만하다.
95년도 5월3일 완공된 건물로 업무용으로 건축하여 시설에 대한 용도변경을 통하여 전체건물에 병원이 입주하여 쓰고 있다.
건물의 연면적은 678평이며, 매각 희망 가격은 약 12억원, 주차는 옥내와 옥외의 주차장 으로서 총 11대가 준비되어 있다 .
■지역분석 및 개별분석
이 건물이 위치한 완산구의 상업지대는 신흥 주택지를 배후지로 하고 있으며 최근에 개발, 성숙된 지대로 업무용 건물, 대규모 할인매장의 개설 및 대규모 유통시설이 건립될 예정이며 배후주택지로서의 가구 및 인구 유입 등이 증가하고 있어 지역 전체적인 지가수준은 경기 침체에도 불구하고 강보합세를 보이고 있다.
또한 이 건물이 위치한 완산구의 상업지역은 신흥 상업지대로 최근에 건물을 신축하였으며 도로의 정비 상태 등이 쾌적하고 가구 및 인구 유입의 증가에 따라 IMF 이후 하락세에서 안정을 되찾아 보합세를 보이고 있다. 97년부터 개발한 화산의 택지개발지구는 99년 말에 사업을 완료하였으나 미분양 토지가 다소 있는 상태다.
그러나 건물 주변을 중심으로 사업 지구내의 상업용지는 사업지구 주변도로를 중심으로 상승세를 나타내고 있다. 그리고 건물의 주변일대는 개발이 완료되어 성숙된 상가 지대로서 전주의 중앙에 위치한 화산공원의 남서측 인근에 속하여 교통 및 환경요건이 양호하며 전주에서 대표적인 유흥가로 자리잡고 있다.
경제적인 요인으로는 MBC, 전주병원 등의 업무용 건물과 각종 음식점, 여관 및 술집 등의 유흥업소가 밀집되어 있다.
■인근지역 지가수준
주변 지역의 일반적인 지가수준은 상급지가 중산초등학교 동측 인근으로 대명빌딩의 사거리 부근이며 평당 330만~360만원 정도에 이르고 있다. 중급지는 중산공원 사거리부근으로 평당 240만~270만원을 웃도는 선에서 형성되어 있다. 하급지는 중화산동의 후면지로서 평당 150만~180만원정도의 가격 수준을 나타내고 있다.
■위치 및 환경
이 물건은 완산구 중화산동의 전주 실내 빙상경기장 서측 백제로 월편에 위치하며 인근은 백제로변으로 근린상가 지대가 소재하고 이면은 주거 및 점포 등으로 형성되어 있다.

도로 및 교통 여건은 동측으로는 폭 45m 도로인 백제로에 접하여 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스가 운행되고 있으며 남측 완산구청 주변은 근린상가지대로 성숙도는 양호한 편이다. 또 호남 고속도로 전주 인터체인지에서 직선거리로 약 10㎞ 남동측에 위치하여 교통사정도양호하다.
건물의 이용상태는 앞에서 말한대로 일부 2층을 제외하고는 전 층을 제일산부인과에서 임차하여 사용 중이고 도시계획상으로는 도시지역에 일반주거지역으로서 제5종 미관지구이며 3층 이상의 최저 고도지구이다.
■건물의 가치평가
복성식 평가법에 의한 대상 부동산의 가치는 인근지역의 표준지 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인 및 개별요인 등을 비교하여 토지가격을 산출하고 건물에 대한 재조달원가를 기준으로 감가수정을 하여 건물가격을 감가 산출한 후 이를 합산하여 대상 부동산의 가격을산정 하였다. 산정해본 결과에 의하면 대상토지의 표준공시지가에 의한 가격은 평당 278만원 정도로 총 4억3,656만3,000원으로 추산되고, 건물가격은 11억8,444만1,000원으로 총액은 16억2,100만4,000원 정도로 평가되고 있다.
거래사례비교에 의한 방법으로는 주변 거래사례를 2가지를 기준으로 하여 선정하였으며 건물의 연면적을 기준으로 비교하여 가격을 결정하였다.
대상 부동산의 감정평가액을 매매 사례에 의하여 비준가격을 참작하면 평당 가격이 194만원으로서 총 13억1,679만4,000원이 된다.
마지막으로 외환위기 이후 외국의 대규모 자금이 들어와서 많은 빌딩이나 부동산이 거래가 되면서 가장 설득력 있게 기준이 되고 있는 것이 수익환원법에 의한 적정가격의 산정방식 이다. 즉 대상부동산의 순수익을 산정하여 이를 환원이율로 자본 환원하여 대상부동산의 수익가격을 산정하되 대상부동산의 현황 임료 및 인근 지역의 임대사례로 대상부동산의 적정 임료를 추정하여 총 수익을 산정하고 운영 경비를 제한 순수익을 산정하여 이를 통한 가격을 평가하여 볼 때 토지 면적 157평 건물면적 678.6평으로서 12억원으로 나타나고 있다.
임대현황은 전세가 기준으로 평당 약 123만6,000원이며 관리비는 평당 1만3,000원이고 공실은 없으며 현재 임차인인 제일 산부인과에서 보증금 약 7억원에 관리비 및 월 임대료는 약 460만원 정도가 발생하고 있다. <문의:02)557-6800>