부동산신문

편집 : 2024.4.24 수 22:46


재개발/ 재건축 무허가 주택의 가치

작성자 : 빛과 소금	2010-02-26 15:17:34 조회: 15277

재개발/ 재건축 무허가 주택의 가치

◆ 무허가 주택이란?
기존 무허가의 경우 공부상 주택은 아니지만 실제 거주하는 주거시설일 경우 분양 자격이 주워진다. (인천시와 경기도는 조합 정관에서 분양자격을 정하게됨), 기존 무허가 건축물 소유자는 대부분 국공유지를점유하고 있는 상태로 토지가 없이 건축물만 소유하고 있다.

또한 이러한 기존 무허가 주택도 일반 주택과 동일한 분양 가격이 주어지고 초기 투입비용이 적은 물건이여서 재개발 투자에 일가견이 있는 일명 “ 선수”들이 즐겨 찾는 물건이다. 초기비용이 적게 들고 재개발 사업이 추진되면 점유자가 토지를 정부나 지자체에 우선 매수할수 있는데, 저리로 최장 20년 분할납부가 가능하기 때문에 투자에 비해 권리가액이 많이 높아진다는 장점이 있다

기존 무허가 건축물은 70년대까지 빈민들이 국공유지 위에 허가를 받지않고 집단으로 집을 짓고 살며 형성됐다. 이러한 무허가 주택은 정부는 단속을 해오다 1982년 무허가 주택에 거주하는 빈민들을 구제하고 관리하기 위해 “특정건물 정리에 관한 특별조지법”을 한시적으로 적용해서 무허가 건축물들을 양성화 하기로 했다. 그 결과 마련된것이 바로 “무허가 건축물 관리대장” 이다. 따라서 관리대장에 등재되어 있거나 등재돼 있지않더라도 아래의 조건을충족하면 기존 무허가 건축물로 인정하고 있다. 기존 무허가 건축물이 아닌 1982년4월 8일이후 건축된 무허가 건축물의 경우 “신발생 무허가”로써 규정하고 분양자격이 없다.

◆ 기존 무허가 기준조건
가. 1981년 12월 31일 일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가 건축물
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증서류
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축 된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용 건축물로써 1982년 제 1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가 건축물
마. 「공익사업을 위한 투지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의
규정에 의한 무허가 건축물

※마항의 사항은 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물은 조합이 정관에 의해 분양자격을 줄수도 있고, 주지 않을 수도 있다는 임의조항이다. 이 조항은 1983년에서 1987년 사이에 자력 재개발사업이 시행돼 신발생무허가건축물이 다수 발생한 만리동2구역의 재개발사업 을 구제하기 위해 서울시가 2004년 11월5일 신설했다. 그러나 대부분의 재개발구역에는 이에 해당하는 무허가건축물이 많지 않을 것이어서 조합정관으로 분양자격을 주는 구역은
별로 없을 것으로 판단된다.

※투자 유망지
◆ 중구 신당동 “약수 역세권 개발 사업”
◆ 중구 장충동 “남산 꿈의 동산”
◆ 노원구 “상계 뉴타운”
◆ 영등포구 “도림동,문래동 ” 준공업지 재개발
◆ 동대문구 “ 전농 답십리 뉴타운 ”
◆ 용산구 “후암/동자동 특별계획지구”

무허가 주택의 경우 장점이 많은 만큼 사업성이 확실한 지역의 무허가 주택을 잘 선택해서
투자한다면 일반 유허가보다 투자 대비 월등한 수익을 볼수 있습니다. 특히 서울시 기본계획에 일안으로 2020년까지 서울시내 무허가 주택을 모두 철거 예정에 있어 지역에 따라 시간적인 차이는 있겠지만 충분히 투자 및 사업성이 있는 투자처 입니다.

서울/수도권 부동산 투자 문의 02-434-4232

2010-02-26 15:17:34
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